En los últims anys, els preus de la vivenda han experimentat un notable creixement en moltes parts d'Europa, especialment en ciutats com París, Berlín o Lisboa. A quins factors s'atribuïx esta tendència general?
L'evolució dels preus de la vivenda és un tema complex i global que està en totes les agendes, i la diagnosi del qual sol apuntar a múltiples factors: la diferència entre demanda (major nombre d'unitats de convivència, cada vegada més menudes) i oferta (poc sòl disponible) especialment en les grans ciutats; el fet que la inversió en vivenda s'haja convertit en un valor refugi amb què especular; els usos turístics derivats de la globalització de l'economia; o la mateixa conjuntura internacional d'inflació deriven en eixe augment de preus.
¿Quines diferències clau veu entre el mercat de la vivenda en Espanya i en altres grans ciutats europees?
Comparar mercats de l'habitatge sempre és complex perquè els contextos, la naturalesa o tradició de les polítiques d'habitatge o inclús els propis models d'estat del benestar són diferents. És fonamental analitzar dos proporcions clau: la de la propietat front al lloguer (u altres modalitats de tinença) i la de l'habitatge protegit o assequible en comparació amb l'habitatge lliure en el mercat. En Espanya, el percentatge de propietat és elevat (aproximadament del 75%), mentre que l'habitatge públic a soles supera el 3%. Esta situació implica que la intervenció pública en el mercat és quasi insignificant. En contrast, alguns països com Països Baixos, Àustria i els nòrdics presenten percentatges molt alts d'habitatge social. Altres tenen mercats de lloguer molt poderosos en percentatges alts d'habitatge assequible (Alemanya, Suïssa…). Eixos índexs de partida els permeten oposar una resistència major front a la mercantilització de l'habitatge.
En països com Alemanya o Àustria hi ha un extens parc d'habitatges públics i de lloguer social. Quines lliçons podria Espanya prendre d'estos models?
El manteniment de polítiques públiques a llarg termini per a assegurar un parc d'habitatge assequible és crucial. Això ajuda a controlar el mercat, limitar l'especulació i amortitzar les dificultats socials relacionades amb l'accés a l'habitatge.
Segons l'INE, el preu mitjà de lloguer en 2023 fon de 649 euros mensuals. Per què seguix sent tan inestable i car el lloguer en Espanya, a pesar de comptar en un alt número de vivendes buides en comparació en altres països europeus?
L'estructura de la Llei d'Arrendaments Urbans (LAU) ha mostrat històricament un comportament “pendular”, alternant fases de protecció raonable per als inquilins amb altres que prioritzen als propietaris. Esta inestabilitat ha donat lloc a un model percebut com a dèbil i poc fiable, que ha coexistit en una arrelada cultura de la vivenda en propietat. La proliferació de models més especulatius, com l'arrendament turístic o de temporada, ha exacerbat este problema al reduir encara més l'oferta de vivenda disponible per a l'arrendament tradicional.
¿Penses que les mesures implementades en Espanya, com la Llei de Vivenda o els topalls de lloguer, són equiparables a les que han funcionat en altres països?
Estes mesures busquen progressar en eixa direcció. No obstant això, degut a les diferències en els models estructurals, la capacitat per a resistir la mercantilització no és uniforme, i, per tant, les mesures podrien no generar els mateixos resultats.
A llarg termini, segurament seria fonamental disposar d'un parc significatiu d'habitatge assequible (tant públic com privat) i amb mercats alternatius a la propietat que siguen percentualment importants.
Com incidix el model urbanístic espanyol en la crisi actual d'accés a la vivenda?
És una qüestió complexa. L'urbanisme expansiu, impulsat per la liberalització del sòl i el ‘boom immobiliari’, va generar una marcada desigualtat en el valor del sòl entre el centre i la perifèria. Això ha contribuït significativament als processos de gentrificació i mercantilització dels centres urbans. Durant este procés, no s'implementaren estratègies adequades per a mantindre reserves de sòl destinades a vivenda assequible. La fragmentació de competències i la falta de continuïtat en les polítiques que promoguen un sector de vivenda pública robust són, sens dubte, factors que expliquen les deficiències del nostre model actual.
L'últim informe del Consell Europeu advertix que Espanya és el tercer Estat membre de la UE en el qual els jóvens aconseguixen independitzar-se als 30 anys. ¿Pensa que una major intervenció de l'Estat en el mercat del lloguer facilitaria l'accés dels jóvens, o és un problema que va més enllà de la regulació?
Totes les polítiques que puguen aplicar-se, diria que quasi sense excepció, poden facilitar l'accés a la vivenda, però segurament cap política aplicada de manera aïllada podrà resoldre el problema. Crec que a estes altures tots som conscients d'això.
Quines polítiques o mesures considera necessàries per a revertir la tendència a l'alça dels preus de la vivenda?
Si perseguim una evolució del nostre model estructural d'habitatge, necessitem l'equilibri suficient per a mantindre en el temps polítiques generadores de parc assequible, atorgant una agència significativa a l'acció pública en habitatge i limitant la mercantilització. I això ha de ser compatible amb l'operació simultània en polítiques estratègiques de gestió i tàctiques capaces de regular els aspectes que limiten o condicionen l'accés a l'habitatge a bona part de la població. Actuar davant de l'emergència i consolidar un nou model estructural han de ser compatibles, de la mateixa manera que avaluar qualsevol model que permeta transformar el parc existent d'habitatge en parc assequible ha de ser una prioritat (la rehabilitació o les lògiques de producció d'habitatge fora del mercat especulatiu han de tindre un paper rellevant).
Per a aconseguir una evolució en el nostre model estructural d'habitatge, és fonamental mantindre un equilibri que permeta implementar polítiques que generen un parc d'habitatge assequible a llarg termini. Això implica atorgar un paper significatiu a l'acció pública en matèria d'habitatge i limitar la seua mercantilització.
Al mateix temps, esta estratègia deu ser compatible en polítiques operatives de gestió i tàctiques que regulen els aspectes que actualment restringixen o condicionen l'accés a la vivenda per a una part considerable de la població. És a dir, actuar davant de l'emergència i consolidar un nou model estructural deuen ser objectius complementaris.
A més a més, ha de ser una prioritat avaluar qualsevol model que permeta transformar l'actual parc d'habitatge en parc assequible, assignant un paper rellevant a la rehabilitació i a les lògiques de producció d'habitatge fora del mercat especulatiu.
¿Seria viable que la Unió Europea promocionara una estratègia comuna d'habitatge, similar a les polítiques climàtiques o energètiques?
Per descomptat, totes les mesures i escales administratives de protecció del dret a l'habitatge seran benvingudes.