En los últimos años, los precios de la vivienda han experimentado un notable crecimiento en muchas partes de Europa, especialmente en ciudades como París, Berlín o Lisboa. ¿A qué factores se atribuye esta tendencia general?
La evolución de los precios de la vivienda es un tema complejo y global que está en todas las agendas, y cuya diagnosis suele apuntar a múltiples factores: la diferencia entre demanda (mayor número de unidades de convivencia, cada vez más pequeñas) y oferta (escaso suelo disponible) especialmente en las grandes ciudades; el hecho de que la inversión en vivienda se haya convertido en un valor refugio con el que especular; los usos turísticos derivados de la globalización de la economía; o la propia coyuntura internacional de inflación derivan en ese aumento de precios.
¿Qué diferencias clave ve entre el mercado de la vivienda en España y en otras grandes ciudades europeas?
Comparar mercados de la vivienda siempre es complejo porque los contextos, la naturaleza o tradición de las políticas de vivienda o incluso los propios modelos de estado del bienestar son diferentes. Es fundamental analizar dos proporciones clave: la de la propiedad frente al alquiler (u otras modalidades de tenencia) y la de la vivienda protegida o asequible en comparación con la vivienda libre en el mercado. En España, el porcentaje de propiedad es elevado (alrededor del 75%), mientras que la vivienda pública apenas supera el 3%. Esta situación implica que la intervención pública en el mercado es casi insignificante. En contraste, algunos países como Países Bajos, Austria y los nórdicos presentan porcentajes muy altos de vivienda social. Otros tienen mercados de alquiler muy poderosos con porcentajes altos de vivienda asequible (Alemania, Suiza…). Esos índices de partida les permiten oponer una resistencia mayor frente a la mercantilización de la vivienda.
En países como Alemania o Austria hay un extenso parque de viviendas públicas y de alquiler social. ¿Qué lecciones podría España tomar de estos modelos?
El mantenimiento de políticas públicas a largo plazo para asegurar un parque de vivienda asequible es crucial. Esto ayuda a controlar el mercado, limitar la especulación y amortiguar las dificultades sociales relacionadas con el acceso a la vivienda.
Según el INE, el precio medio de alquiler en 2023 fue de 649 euros mensuales. ¿Por qué sigue siendo tan inestable y caro el alquiler en España, a pesar de contar con un alto número de viviendas vacías en comparación con otros países europeos?
La estructura de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) ha mostrado históricamente un comportamiento “pendular”, alternando fases de protección razonable para los inquilinos con otras que priorizan a los propietarios. Esta inestabilidad ha dado lugar a un modelo percibido como débil y poco fiable, que ha coexistido con una arraigada cultura de la vivienda en propiedad. La proliferación de modelos más especulativos, como el alquiler turístico o de temporada, ha exacerbado este problema al reducir aún más la oferta de vivienda disponible para el alquiler tradicional.
¿Piensas que las medidas implementadas en España, como la Ley de Vivienda o los topes de alquiler, son equiparables a las que han funcionado en otros países?
Estas medidas buscan progresar en esa dirección. Sin embargo, debido a las diferencias en los modelos estructurales, la capacidad para resistir la mercantilización no es uniforme, y, por tanto, las medidas podrían no generar los mismos resultados.
A largo plazo, seguramente sería fundamental disponer de un parque significativo de vivienda asequible (tanto pública como privada) y con mercados alternativos a la propiedad que sean porcentualmente importantes
¿Cómo incide el modelo urbanístico español en la crisis actual de acceso a la vivienda?
Es una cuestión compleja. El urbanismo expansivo, impulsado por la liberalización del suelo y el ‘boom inmobiliario’, generó una marcada desigualdad en el valor del suelo entre el centro y la periferia. Esto ha contribuido significativamente a los procesos de gentrificación y mercantilización de los centros urbanos. Durante este proceso, no se implementaron estrategias adecuadas para mantener reservas de suelo destinadas a vivienda asequible. La fragmentación de competencias y la falta de continuidad en las políticas que promuevan un sector de vivienda pública robusto son, sin duda, factores que explican las deficiencias de nuestro modelo actual.
El último informe del Consejo Europeo advierte que España es el tercer Estado miembro de la UE en el cual los jóvenes logran independizarse a los 30 años. ¿Piensa que una mayor intervención del Estado en el mercado del alquiler facilitaría el acceso de los jóvenes, o es un problema que va más allá de la regulación?
Todas las políticas que puedan aplicarse, diría que casi sin excepción, pueden facilitar el acceso a la vivienda, pero seguramente ninguna política aplicada de manera aislada podrá resolver el problema. Creo que a estas alturas todos somos conscientes de ello.
¿Qué políticas o medidas considera necesarias para revertir la tendencia al alza de los precios de la vivienda?
Si perseguimos una evolución de nuestro modelo estructural de vivienda, necesitamos el equilibrio suficiente para mantener en el tiempo políticas generadoras de parque asequible, otorgando una agencia significativa a la acción pública en vivienda y limitando la mercantilización. Y ello debe ser compatible con la operación simultánea en políticas estratégicas de gestión y tácticas capaces de regular los aspectos que limitan o condicionan el acceso a la vivienda a buena parte de la población. Actuar ante la emergencia y consolidar un nuevo modelo estructural deben ser compatibles, de la misma manera que evaluar cualquier modelo que permita transformar el parque existente de vivienda en parque asequible debe ser una prioridad (la rehabilitación o las lógicas de producción de vivienda fuera del mercado especulativo deben tener un papel relevante).
Para lograr una evolución en nuestro modelo estructural de vivienda, es fundamental mantener un equilibrio que permita implementar políticas que generen un parque de vivienda asequible a largo plazo. Esto implica otorgar un papel significativo a la acción pública en materia de vivienda y limitar su mercantilización.
Al mismo tiempo, esta estrategia debe ser compatible con políticas operativas de gestión y tácticas que regulen los aspectos que actualmente restringen o condicionan el acceso a la vivienda para una parte considerable de la población. Es decir, actuar ante la emergencia y consolidar un nuevo modelo estructural deben ser objetivos complementarios.
Además, debe ser una prioridad evaluar cualquier modelo que permita transformar el parque de vivienda existente en parque asequible, asignando un papel relevante a la rehabilitación y a las lógicas de producción de vivienda fuera del mercado especulativo.
¿Sería viable que la Unión Europea promoviera una estrategia común de vivienda, similar a las políticas climáticas o energéticas?
Desde luego, todas las medidas y escalas administrativas de protección del derecho a la vivienda serán bienvenidas.