El mercat del lloguer a Espanya viu un moment de màxima pressió, amb preus a l'alça, escassetat d'oferta i una creixent dificultat d'accés a l'habitatge en ciutats com València. Esta realitat va centrar el passat dimecres el debat en una nova edició d'Aprova Lab, el fòrum impulsat per la Associació de Promotors de València (APROVA), celebrat en el Col·legi Territorial d'Arquitectes de València (CTAV), on professionals del sector immobiliari han analitzat en profunditat el denominat “nou ecosistema del lloguer”, les seues oportunitats i els reptes que marcaran la seua evolució en els pròxims anys.
L'encontre, desenrotllat en format presencial i retransmés en streaming, reuní promotors, inversors, consultors i experts de l'àmbit residencial per a posar el focus en un diagnòstic comú: el mercat del lloguer es troba clarament tensat per un desequilibri estructural entre l'oferta i la demanda que no sols no es corregix, sinó que s'intensifica amb el pas del temps.
Un mercat tensat i amb dèficit estructural
Un dels missatges més repetits durant la jornada va ser l'existència d'un dèficit crònic de vivenda de lloguer. Segons els experts participants, la demanda creix de forma sostinguda mentre la capacitat de generació de nova oferta no acompanya eixe ritme, la qual cosa està provocant un encariment progressiu de l'accés a la vivenda.
En este context, el mercat no només s'enfronta a un problema conjuntural, sinó a un desajust de caràcter estructural. La construcció de noves vivendes avança a un ritme insuficient per a absorbir la demanda, mentre que una part significativa del parc existent roman fora del mercat per distints motius, des de la incertesa normativa fins a la falta d'incentius.
Este diagnòstic va ser compartit per diversos dels ponents, que han coincidit en la necessitat d'impulsar mesures de llarg recorregut que permeten augmentar l'oferta i dotar de major estabilitat al sistema.
Canvis en el perfil de l'inquilí: nous actors i necessitats
Durant la seua intervenció, el director de Lloguers d'Olivares Consultores Habitat, Juanjo Álvarez, va subratllar que el mercat no només està canviant en termes de volum, sinó també en la composició de la demanda. Segons va explicar, estan emergint nous perfils d'inquilins que estan redefinint les dinàmiques tradicionals del lloguer.
Entre ells destaquen els nòmades digitals, els expatriats o els perfils sènior que opten pel lloguer com una fórmula de vida més flexible. Este canvi està obligant el sector a adaptar-se a noves necessitats, tant en tipologia de vivenda com en models de gestió.
Álvarez insistí que una de les claus per a alleujar la tensió del mercat implica incrementar l'oferta disponible, no només a través de nova construcció, sinó també incorporant al mercat vivendes actualment buides. En este sentit, assenyalà que molts propietaris no lloguen per por o inseguretat jurídica, per la qual cosa reforçar la protecció legal podria ser decisiu per a activar part d'eixe parc de vivendes.
Un altre dels punts centrals del fòrum va ser l'impacte que el context econòmic i normatiu està tenint sobre la inversió en vivenda en lloguer. El president del grup Firmus, Juan Valero, advertí que en els últims anys s'han produït múltiples factors que han desincentivat la inversió immobiliària. Entre ells destaquen la pujada dels tipus d'interés, l'increment dels costos de construcció i l'acumulació de noves regulacions, elements que, en conjunt, han reduït l'atractiu del mercat per als inversors.
Valero va defendre la necessitat de revisar el marc normatiu amb l'objectiu de recuperar l'equilibri entre propietaris i inquilins, així com d'agilitzar els procediments judicials relacionats amb el lloguer. A més, aposta per reforçar la col·laboració publicoprivada com a via per a impulsar vivenda assequible en sòl públic, combinant rendes accessibles amb viabilitat econòmica per als projectes.
Sòl limitat i pressió demogràfica
Agustín Pérez, CEO de Atitlan Desarrollos Inmobiliarios, posà el focus en el creixement de la població a València i la seua àrea metropolitana com un dels factors que intensifiquen la pressió sobre l'habitatge.
Segons va explicar, l'oferta de lloguer s'ha reduït de forma rellevant en els últims anis, mentre que la demanda continua creixent de manera constant. En este context, part de la demanda actual no respon exclusivament a ús residencial tradicional, sinó també a perfils com estudiants o treballadors internacionals, que competixen pel mateix parc de vivendes.
Pérez assenyalà a més la dificultat estructural de l'urbanisme actual per a respondre a curt termini a estes necessitats, ja que el desenvolupament de nou sòl residencial pot tardar entre 20 i 25 anys a materialitzar-se en les ciutats. En la seua opinió, açò obliga a replantejar la planificació urbana i a buscar solucions intermèdies que permeten redistribuir part de la demanda cap a altres usos del sòl, incloent-hi l'activació d'espais terciaris.
Per últim, el debat també va girar entorn del paper de les administracions públiques en la solució del problema del lloguer. Diversos ponents van coincidir en la necessitat d'introduir millores en la fiscalitat de l'habitatge i en els incentius a propietaris que posen els seus immobles en el mercat, així com la importància d'adaptar la regulació als nous usos residencials que ja estan presents en les ciutats, però que encara no compten amb un marc suficientment definit.