El mercado del alquiler en España vive un momento de máxima presión, con precios al alza, escasez de oferta y una creciente dificultad de acceso a la vivienda en ciudades como Valencia. Esta realidad centró el pasado miércoles el debate en una nueva edición de Aprova Lab, el foro impulsado por la Asociación de Promotores de Valencia (APROVA), celebrado en el Colegio Territorial de Arquitectos de Valencia (CTAV), donde profesionales del sector inmobiliario han analizado en profundidad el denominado “nuevo ecosistema del alquiler”, sus oportunidades y los retos que marcarán su evolución en los próximos años.
El encuentro, desarrollado en formato presencial y retransmitido en streaming, reunió a promotores, inversores, consultores y expertos del ámbito residencial para poner el foco en un diagnóstico común: el mercado del alquiler se encuentra claramente tensionado por un desequilibrio estructural entre la oferta y la demanda que no solo no se corrige, sino que se intensifica con el paso del tiempo.
Un mercado tensionado y con déficit estructural
Uno de los mensajes más repetidos durante la jornada fue la existencia de un déficit crónico de vivienda en alquiler. Según los expertos participantes, la demanda crece de forma sostenida mientras la capacidad de generación de nueva oferta no acompaña ese ritmo, lo que está provocando un encarecimiento progresivo del acceso a la vivienda.
En este contexto, el mercado no solo se enfrenta a un problema coyuntural, sino a un desajuste de carácter estructural. La construcción de nuevas viviendas avanza a un ritmo insuficiente para absorber la demanda, mientras que una parte significativa del parque existente permanece fuera del mercado por distintos motivos, desde la incertidumbre normativa hasta la falta de incentivos.
Este diagnóstico fue compartido por varios de los ponentes, que han coincidido en la necesidad de impulsar medidas de largo recorrido que permitan aumentar la oferta y dotar de mayor estabilidad al sistema.
Cambios en el perfil del inquilino: nuevos actores y necesidades
Durante su intervención, el director de Alquileres de Olivares Consultores Habitat, Juanjo Álvarez, subrayó que el mercado no solo está cambiando en términos de volumen, sino también en la composición de la demanda. Según explicó, están emergiendo nuevos perfiles de inquilinos que están redefiniendo las dinámicas tradicionales del alquiler.
Entre ellos destacan los nómadas digitales, los expatriados o los perfiles senior que optan por el alquiler como una fórmula de vida más flexible. Este cambio está obligando al sector a adaptarse a nuevas necesidades, tanto en tipología de vivienda como en modelos de gestión.
Álvarez insistió en que una de las claves para aliviar la tensión del mercado pasa por incrementar la oferta disponible, no solo a través de nueva construcción, sino también incorporando al mercado viviendas actualmente vacías. En este sentido, señaló que muchos propietarios no alquilan por miedo o inseguridad jurídica, por lo que reforzar la protección legal podría ser decisivo para activar parte de ese parque de viviendas.
Otro de los puntos centrales del foro fue el impacto que el contexto económico y normativo está teniendo sobre la inversión en vivienda en alquiler. El presidente del grupo Firmus, Juan Valero, advirtió que en los últimos años se han producido múltiples factores que han desincentivado la inversión inmobiliaria. Entre ellos destacan la subida de los tipos de interés, el incremento de los costes de construcción y la acumulación de nuevas regulaciones, elementos que, en conjunto, han reducido el atractivo del mercado para los inversores.
Valero defendió la necesidad de revisar el marco normativo con el objetivo de recuperar el equilibrio entre propietarios e inquilinos, así como de agilizar los procedimientos judiciales relacionados con el alquiler. Además, apuesta por reforzar la colaboración público-privada como vía para impulsar vivienda asequible en suelo público, combinando rentas accesibles con viabilidad económica para los proyectos.
Suelo limitado y presión demográfica
Agustín Pérez, CEO de Atitlan Desarrollos Inmobiliarios, puso el foco en el crecimiento de la población en Valencia y su área metropolitana como uno de los factores que intensifican la presión sobre la vivienda.
Según explicó, la oferta de alquiler se ha reducido de forma relevante en los últimos años, mientras que la demanda sigue creciendo de manera constante. En este contexto, parte de la demanda actual no responde exclusivamente a uso residencial tradicional, sino también a perfiles como estudiantes o trabajadores internacionales, que compiten por el mismo parque de viviendas.
Pérez señaló además la dificultad estructural del urbanismo actual para responder a corto plazo a estas necesidades, ya que el desarrollo de nuevo suelo residencial puede tardar entre 20 y 25 años en materializarse en las ciudades. En su opinión, esto obliga a replantear la planificación urbana y a buscar soluciones intermedias que permitan redistribuir parte de la demanda hacia otros usos del suelo, incluyendo la activación de espacios terciarios.
Por último, el debate también giró en torno al papel de las administraciones públicas en la solución del problema del alquiler. Varios ponentes coincidieron en la necesidad de introducir mejoras en la fiscalidad de la vivienda y en los incentivos a propietarios que pongan sus inmuebles en el mercado, así como la importancia de adaptar la regulación a los nuevos usos residenciales que ya están presentes en las ciudades, pero que aún no cuentan con un marco suficientemente definido.