València aprova, este dimarts 31 de març, la nova normativa sobre apartaments turístics, una de les normes més restrictives d'Espanya en la qual s'especifica que el número d'estes vivendes turístiques mai podrà superar el 2% del parc total de vivendes de cada barri i districte, i tan sols es podrà ubicar en baixos o primeres plantes en edificis d'ús mixt, sempre que en el mateix replà no existisquen vivendes. A més, la norma assenyala que estos apartaments hauran de disposar d'accés independent des del carrer (per mitjà d'escala i ascensor), separat del dels veïns.
Estos són algun dels aspectes que tracta el nou marc legislatiu municipal i que apunta que només es permetrà en els barris o districtes que no hagen aconseguit els nivells màxims de saturació. Com ha explicat el regidor d'Urbanisme, Juan Giner, amb l'entrada en vigor de la norma “conclouran els dos anys de moratòria que es va establir i es posa en marxa els cadenats administratius en tots els barris, districtes i illes de la ciutat a excepció de Ciutat Vella”, que ja disposa d'una regulació específica mitjançant el seu Pla Especial, de manera que la creació de noves places turístiques de qualsevol tipus – no només apartaments – quedarà automàticament bloquejada quan s'aconseguisca un d'eixos topalls.
Tres cadenats simultanis
Els tres cadenats no actuen de forma alternativa sinó simultània: qualsevol nova implantació d'allotjament turístic haurà de complir els tres filtres alhora. N'hi ha prou que se supere qualsevol dels tres llindars perquè l'activitat quede bloquejada en eixa zona concreta – barri, districte o illa – amb independència dels valors que donen els altres dos indicadors.
Un dels topalls previstos en la modificació de les normes urbanístiques del PGOU per a estos usos establix que el nombre de places turístiques totals, siguen d'hotels, apartaments o vivendes turístiques (VUT), mai podrà superar l'equivalent al 8 % dels habitants empadronats en tots i cada un dels barris i districtes de la ciutat. Una vegada superat eixe llindar, la creació de places turístiques quedarà bloquejada per a mantindre l'equilibri entre la capacitat d'allotjament i el veïnat.
Un segon llindar de bloqueig, encaminat a protegir l'ús residencial de les vivendes, garantix que només un màxim del 2 % del total de vivendes de cada barri i districte puga destinar-se a ús turístic, siga com a apartament o com a bloc d'apartaments. Per davall d'eixe límit, només es permetran en baixos i primeres plantes i sempre per davall de l'ús residencial, de manera que mai podran coexistir amb vivendes al mateix nivell. La normativa els obliga també a disposar d'accés propi des de la via pública independent del dels veïns, a més de comptar amb la preceptiva autorització per majoria qualificada de la comunitat de propietaris.
Un tercer nivell de protecció va orientat a protegir els xicotets locals i la diversitat comercial i de servicis. En este cas, el cadenat opera en les plantes baixes de cada illa, en les que només es permetrà fins a un màxim del 15 % de qualsevol tipus d'allotjament turístic en parcel·les amb ús dominant residencial sobre el total de locals de l'illa.
Una norma que “no soluciona el problema de la vivenda en València”
Encara que es tracta d'una normativa restrictiva, el cert que no donarà solució al problema de l'habitatge que patix la ciutat. Per a abordar este tema, parlem amb Fernando Cos-Gayon, director de la Càtedra Observatori de l'Habitatge i ETS d'Enginyeria d'Edificació de la UPV.
En quina mesura el sistema de “tres cadenats” pot considerar-se eficaç?
És una ferramenta útil per a contindre l'expansió de nous apartaments turístics en zones ja tensionades, però té un abast limitat. Actua sobre un efecte, no sobre la causa.
El problema d'accés a la vivenda en València no s'explica pel turisme, sinó per una caiguda estructural de l'oferta. En eixe context, limitar usos pot ordenar el mercat, però no generar vivenda.
Com afectarà l'oferta i preus a mitjà i llarg termini?
El seu impacte serà acotat. Existix una idea implícita que cada vivenda que no puga destinar-se a ús turístic passarà automàticament al lloguer tradicional, però això no està ocorrent.
El mercat està mostrant un altre comportament: molts propietaris preferixen vendre abans que llogar. El motiu principal és el risc jurídic percebut, especialment vinculat a l'ocupació i a la dificultat de recuperar la vivenda.
Per tant, sense canvis en eixe marc, la norma difícilment augmentarà l'oferta de lloguer.
Quins reptes legals pot enfrontar?
Té suport en precedents nacionals i europeus, sempre que es justifique per interés general i es mantinga la proporcionalitat.
El repte serà precisament eixe: demostrar amb base tècnica que les restriccions són necessàries i adequades, i que no suposen una limitació excessiva de drets econòmics.
Pot tindre efectes negatius una normativa molt restrictiva?
Sí, principalment dos. El primer és analític: centrar el debat en el turisme pot generar un diagnòstic incomplet del problema real, que és la falta de vivenda.
El segon és de comportament del mercat: una regulació molt restrictiva pot incentivar eixides alternatives, com la venda o el trasllat a fórmules de lloguer no tradicionals, reduint encara més l'oferta estable.
És una bona normativa per a solucionar el problema d'accés a la vivenda?
No, com he dit, el problema de l'accés a la vivenda no té la seua causa en els apartaments turístics, sinó en l'extrema escassetat de l'oferta.
El problema de fons és la desaparició progressiva del lloguer tradicional, i això està directament relacionat amb el marc introduït per la Llei de Vivenda de 2023.
La combinació de limitació de rendes, inseguretat jurídica i falta de mecanismes eficaços enfront de la “inquiocupació” ha canviat la percepció del risc per al propietari.
En este context, molts propietaris han eixit del mercat del lloguer. I sense oferta suficient, qualsevol política perd eficàcia.
La clau és clara: sense seguretat jurídica, incloent-hi mecanismes àgils de recuperació de la vivenda, no hi haurà retorn d'oferta al lloguer. I sense eixe retorn, el problema no es resoldrà, independentment de quantes restriccions s'imposen a l'ús turístic.