Valencia aprueba, este martes 31 de marzo, la nueva normativa sobre apartamentos turísticos, una de las normas más restrictivas de España en la que se especifica que el número de estas viviendas turísticas nunca podrá superar el 2% del parque total de viviendas de cada barrio y distrito, y tan solo se podrá ubicar en bajos o primeras plantas en edificios de uso mixto, siempre y cuando en el mismo rellano no existan viviendas. Además, la norma señala que estos apartamentos deberán disponer de acceso independiente desde la calle (mediante escalera y ascensor), separado del de los vecinos.
Estos son alguno de los aspectos que trata el nuevo marco legislativo municipal y que apunta que solo se permitirá en los barrios o distritos que no hayan alcanzado los niveles máximos de saturación. Como ha explicado el concejal de Urbanismo, Juan Giner, con la entrada en vigor de la norma “concluirán los dos años de moratoria que se estableció y se pone en marcha los candados administrativos en todos los barrios, distritos y manzanas de la ciudad a excepción de Ciutat Vella”, que ya dispone de una regulación específica mediante su Plan Especial, de manera que la creación de nuevas plazas turísticas de cualquier tipo – no sólo apartamentos – quedará automáticamente bloqueada cuando se alcance uno de esos topes.
Tres candados simultáneos
Los tres candados no actúan de forma alternativa sino simultánea: cualquier nueva implantación de alojamiento turístico deberá cumplir los tres filtros a la vez. Basta con que se supere cualquiera de los tres umbrales para que la actividad quede bloqueada en esa zona concreta – barrio, distrito o manzana – con independencia de los valores que arrojen los otros dos indicadores.
Uno de los topes previstos en la modificación de las normas urbanísticas del PGOU para estos usos establece que el número de plazas turísticas totales, ya sean de hoteles, apartamentos o viviendas turísticas (VUT), nunca podrá superar el equivalente al 8 % de los habitantes empadronados en todos y cada uno de los barrios y distritos de la ciudad. Una vez rebasado ese umbral, la creación de plazas turísticas quedará bloqueada para mantener el equilibrio entre la capacidad de alojamiento y el vecindario.
Un segundo umbral de bloqueo, encaminado a proteger el uso residencial de las viviendas, garantiza que solo un máximo del 2 % del total de viviendas de cada barrio y distrito pueda destinarse a uso turístico, ya sea como apartamento o como bloque de apartamentos. Por debajo de ese límite, solamente se permitirán en bajos y primeras plantas y siempre por debajo del uso residencial, de manera que nunca podrán coexistir con viviendas al mismo nivel. La normativa les obliga también a disponer de acceso propio desde la vía pública independiente del de los vecinos, además de contar con la preceptiva autorización por mayoría cualificada de la comunidad de propietarios.
Un tercer nivel de protección va orientado a proteger a los pequeños locales y la diversidad comercial y de servicios. En este caso, el candado opera en las plantas bajas de cada manzana, en las que solo se permitirá hasta un máximo del 15 % de cualquier tipo de alojamiento turístico en parcelas con uso dominante residencial sobre el total de locales de la manzana.
Una norma que “no soluciona el problema de la vivienda en Valencia”
Aunque se trata de una normativa restrictiva, lo cierto que no dará solución al problema de la vivienda que sufre la ciudad. Para abordar este tema, hablamos con Fernando Cos-Gayon, director de la Cátedra Observatorio de la Vivienda y ETS de Ingeniería de Edificación de la UPV.
¿En qué medida el sistema de “tres candados” puede considerarse eficaz?
Es una herramienta útil para contener la expansión de nuevos apartamentos turísticos en zonas ya tensionadas, pero tiene un alcance limitado. Actúa sobre un efecto, no sobre la causa.
El problema de acceso a la vivienda en València no se explica por el turismo, sino por una caída estructural de la oferta. En ese contexto, limitar usos puede ordenar el mercado, pero no generar vivienda.
¿Cómo afectará a la oferta y precios a medio y largo plazo?
Su impacto será acotado. Existe una idea implícita de que cada vivienda que no pueda destinarse a uso turístico pasará automáticamente al alquiler tradicional, pero eso no está ocurriendo.
El mercado está mostrando otro comportamiento: muchos propietarios prefieren vender antes que alquilar. El motivo principal es el riesgo jurídico percibido, especialmente vinculado a la ocupación y a la dificultad de recuperar la vivienda.
Por tanto, sin cambios en ese marco, la norma difícilmente aumentará la oferta de alquiler.
¿Qué retos legales puede enfrentar?
Tiene respaldo en precedentes nacionales y europeos, siempre que se justifique por interés general y se mantenga la proporcionalidad.
El reto será precisamente ese: demostrar con base técnica que las restricciones son necesarias y adecuadas, y que no suponen una limitación excesiva de derechos económicos.
¿Puede tener efectos negativos una normativa muy restrictiva?
Sí, principalmente dos. El primero es analítico: centrar el debate en el turismo puede generar un diagnóstico incompleto del problema real, que es la falta de vivienda.
El segundo es de comportamiento del mercado: una regulación muy restrictiva puede incentivar salidas alternativas, como la venta o el traslado a fórmulas de alquiler no tradicionales, reduciendo aún más la oferta estable.
¿Es una buena normativa para solucionar el problema de acceso a la vivienda?
No, como he dicho, el problema del acceso a la vivienda no tiene su causa en los apartamentos turísticos, sino en la extrema escasez de la oferta.
El problema de fondo es la desaparición progresiva del alquiler tradicional, y esto está directamente relacionado con el marco introducido por la Ley de Vivienda de 2023.
La combinación de limitación de rentas, inseguridad jurídica y falta de mecanismos eficaces frente a la “inquiocupación” ha cambiado la percepción del riesgo para el propietario.
En este contexto, muchos propietarios han salido del mercado del alquiler. Y sin oferta suficiente, cualquier política pierde eficacia.
La clave es clara: sin seguridad jurídica, incluyendo mecanismos ágiles de recuperación de la vivienda, no habrá retorno de oferta al alquiler. Y sin ese retorno, el problema no se resolverá, independientemente de cuántas restricciones se impongan al uso turístico.