Donar una vivienda a los hijos o dejarla en herencia es una decisión que puede tener importantes consecuencias económicas y familiares, especialmente cuando los propietarios han superado los 65 años. Aunque muchas familias optan por adelantar el reparto del patrimonio para ayudar a sus descendientes, los expertos advierten de que una donación no siempre es la alternativa más conveniente, tanto por sus consecuencias fiscales como por la pérdida de control sobre los bienes.
La notaria María Cristina Clemente Buendía ha llamado la atención sobre los riesgos de realizar donaciones a edades avanzadas. En unas declaraciones difundidas a través de su canal de YouTube y recogidas por El Español el 12 de octubre de 2026, la profesional sostiene que no recomendaría a una persona de 60 o 70 años desprenderse de sus bienes sin valorar antes sus posibles necesidades futuras.
Su advertencia adquiere especial relevancia en la Comunitat Valenciana, donde las herencias y donaciones entre padres e hijos disfrutan de una bonificación del 99 % en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. Sin embargo, esta ventaja fiscal no significa que donar una vivienda resulte completamente gratuito ni que siempre sea más beneficioso que transmitirla mediante testamento.
La advertencia de una notaria sobre donar los bienes después de los 65 años
La principal preocupación de María Cristina Clemente no está relacionada únicamente con los impuestos, sino con la seguridad económica de las personas mayores.
La notaria advierte de que las circunstancias personales pueden cambiar considerablemente con el paso de los años. Una persona que a los 65 o 70 años dispone de una vivienda y de un patrimonio suficiente puede necesitar posteriormente recursos para afrontar gastos sanitarios, cuidados especializados o una residencia.
Por ello, considera importante conservar el control sobre los bienes mientras puedan resultar necesarios y recomienda valorar la posibilidad de hacer testamento en lugar de anticipar su transmisión.
La diferencia es fundamental: el testamento permite establecer cómo se distribuirá el patrimonio después del fallecimiento, mientras que una donación produce efectos en vida y transmite al beneficiario los derechos que se hayan donado.
Además, Clemente advierte de que una vivienda donada puede quedar expuesta a las circunstancias económicas del nuevo propietario. Si el hijo que recibe el inmueble contrae deudas o atraviesa problemas financieros, sus acreedores podrían actuar sobre los derechos que haya adquirido. Por tanto, la decisión de donar no debería depender exclusivamente del deseo de ayudar a los hijos, sino también de la situación patrimonial del propietario y de las necesidades que puedan surgir en el futuro.
Heredar o donar una vivienda en Valencia: qué impuestos hay que pagar
Una de las principales dudas de las familias valencianas es si resulta más barato donar una casa a los hijos o dejarla en herencia. En la Comunitat Valenciana, la normativa autonómica contempla una bonificación del 99 % en la cuota del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones para determinadas transmisiones entre familiares directos, incluidos padres e hijos, siempre que se cumplan los requisitos legales.
Esta medida reduce considerablemente la tributación autonómica tanto en las herencias como en las donaciones realizadas dentro del ámbito familiar previsto por la ley. Sin embargo, la bonificación del 99 % no afecta a todos los impuestos que pueden intervenir en la operación.
Cuando una persona dona una vivienda, pueden existir tres consecuencias fiscales diferentes: el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones para quien recibe el inmueble, el posible IRPF del donante y la plusvalía municipal cuando se transmite un terreno de naturaleza urbana.
En cambio, cuando una vivienda se transmite por fallecimiento, la legislación del IRPF establece una diferencia especialmente relevante. La Agencia Tributaria confirma que las ganancias patrimoniales derivadas de una transmisión por causa de muerte no tributan en el IRPF del fallecido. Esta situación se conoce habitualmente como la denominada plusvalía del muerto.
Por ello, una vivienda que ha aumentado considerablemente de valor desde su adquisición puede tener consecuencias fiscales distintas según se transmita mediante una donación o una herencia.
El impuesto que puede encarecer una donación aunque esté bonificada al 99 %
El IRPF es uno de los principales aspectos que deben analizarse antes de donar una vivienda. Cuando una persona entrega gratuitamente un inmueble a sus hijos, Hacienda puede considerar que se ha producido una ganancia patrimonial si el valor de transmisión, determinado conforme a las reglas fiscales, supera el valor de adquisición.
Esto significa que el propietario podría tener que tributar por el incremento de valor del inmueble aunque no haya recibido dinero a cambio. El Consejo General del Notariado explica en su información sobre la transmisión de viviendas a los hijos que una donación puede tener repercusiones en el IRPF del donante, además del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones y de la posible plusvalía municipal.
Esta circunstancia resulta especialmente importante cuando se trata de una segunda residencia, un piso adquirido hace muchos años o un inmueble que ha experimentado una revalorización significativa. En estos casos, la bonificación autonómica del 99 % no elimina la posible tributación estatal derivada de la ganancia patrimonial.
Por el contrario, si el propietario fallece y sus hijos reciben la vivienda mediante herencia, no se genera esa ganancia patrimonial en el IRPF del fallecido, aunque los herederos deban cumplir las obligaciones fiscales correspondientes a la sucesión.
La excepción para mayores de 65 años que quieren donar su vivienda habitual
Existe, no obstante, una excepción fiscal especialmente importante para las personas mayores de 65 años. La Agencia Tributaria establece que las ganancias patrimoniales obtenidas por la transmisión de la vivienda habitual de una persona mayor de 65 años están exentas de IRPF, siempre que se cumplan las condiciones previstas por la normativa.
Esta exención puede aplicarse también cuando el propietario transmite la nuda propiedad de la vivienda y se reserva el usufructo vitalicio, una fórmula que permite conservar el derecho de uso y disfrute del inmueble. La Dirección General de Tributos confirmó este criterio en su consulta vinculante V2102-24, de 27 de septiembre de 2024, relativa a una persona mayor de 65 años que pretendía donar su vivienda a su hija.
En su respuesta, el organismo explicó que la ganancia patrimonial derivada de la donación puede quedar exenta cuando el inmueble cumple los requisitos para ser considerado vivienda habitual. A estos efectos, la normativa permite aplicar la exención cuando la vivienda tiene esa consideración en el momento de la transmisión o la ha tenido en cualquier día de los dos años anteriores, siempre que se cumplan las demás condiciones legales.
Por tanto, no es correcto afirmar que donar una vivienda después de los 65 años siempre obliga a pagar IRPF. La situación será diferente cuando se trate de una segunda residencia, un inmueble destinado al alquiler u otra propiedad que no cumpla los requisitos de vivienda habitual.
Donar una casa y reservarse el usufructo: una alternativa que conviene estudiar
Una de las posibilidades que pueden valorar las familias es donar la nuda propiedad de una vivienda y reservarse el usufructo vitalicio. Mediante esta operación, los hijos reciben la nuda propiedad, mientras que los padres conservan el derecho a utilizar y disfrutar del inmueble durante su vida.
Esta fórmula permite anticipar una parte de la transmisión patrimonial sin renunciar necesariamente al uso de la vivienda. Sin embargo, reservarse el usufructo no equivale a conservar la plena propiedad. El titular deja de disponer libremente de todos los derechos sobre el inmueble y determinadas operaciones futuras pueden requerir la intervención de los nudos propietarios.
Además, la operación puede tener consecuencias fiscales y patrimoniales que deben analizarse individualmente. La exención del IRPF para mayores de 65 años puede aplicarse a la transmisión de la nuda propiedad de la vivienda habitual con reserva del usufructo vitalicio, según recoge expresamente la Agencia Tributaria.
No obstante, esta alternativa no elimina por sí sola las demás obligaciones tributarias ni los posibles riesgos derivados de la transmisión.
Qué ocurre con la plusvalía municipal si se dona una vivienda en Valencia
Otro impuesto que debe tenerse en cuenta es el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, conocido como plusvalía municipal. Este tributo puede aplicarse cuando se transmite un inmueble urbano, tanto mediante donación como por herencia, siempre que concurran las condiciones legales para su exigencia.
La principal diferencia es que, en una donación, el sujeto pasivo es generalmente quien recibe el inmueble, mientras que en una herencia corresponde a quienes lo adquieren por fallecimiento. Su importe depende de factores como el valor catastral del suelo, el periodo de generación del incremento y las ordenanzas fiscales del municipio correspondiente.
Además, la legislación contempla supuestos en los que no existe sujeción al impuesto, como cuando se acredita la inexistencia de incremento de valor del terreno. Por tanto, antes de donar una vivienda situada en València, Alicante, Castellón o cualquier otro municipio de la Comunitat Valenciana, es necesario comprobar también la regulación municipal aplicable.
La bonificación autonómica del 99 % en Sucesiones y Donaciones no supone automáticamente la eliminación de este tributo local.
¿Qué recomiendan los expertos: hacer testamento o donar en vida?
Las opiniones de los profesionales consultados coinciden en una cuestión fundamental: no existe una solución universal para todas las familias. La portavoz del Consejo General del Notariado, María Teresa Barea, ha explicado en declaraciones recogidas por La Vanguardia que la conveniencia de donar o heredar depende de las circunstancias personales, la voluntad del propietario y las consecuencias fiscales de cada operación.
Desde el ámbito tributario, Raquel Jurado, técnica del Registro de Economistas Asesores Fiscales (REAF), ha destacado la importancia de analizar el IRPF del donante, una de las diferencias más relevantes entre transmitir una vivienda en vida y hacerlo por fallecimiento. Por su parte, el abogado Antonio Gómez Gallardo ha explicado en declaraciones recogidas por la Cadena SER que la exención prevista para mayores de 65 años puede favorecer determinadas donaciones de vivienda habitual, aunque advierte de la necesidad de calcular previamente los impuestos y los gastos asociados.
Estas consideraciones coinciden con la advertencia de María Cristina Clemente sobre la importancia de no tomar decisiones patrimoniales irreversibles sin valorar las necesidades económicas futuras.
En definitiva, donar una vivienda puede resultar conveniente en determinadas circunstancias, pero hacer testamento permite mantener la propiedad durante la vida del titular.
Qué debes comprobar antes de donar tu vivienda a tus hijos en la Comunitat Valenciana
Antes de tomar una decisión, es recomendable estudiar el valor actual del inmueble, su precio de adquisición, su consideración como vivienda habitual y los impuestos que podrían generarse con la transmisión. También conviene analizar si el propietario dispone de ahorros y recursos suficientes para afrontar sus necesidades futuras, especialmente cuando la vivienda constituye una parte importante de su patrimonio.
Otro aspecto relevante es la situación económica de los hijos, ya que una donación puede dejar los bienes transmitidos expuestos a las deudas y obligaciones de sus nuevos propietarios. Asimismo, deben respetarse los derechos sucesorios que correspondan a los herederos conforme a la legislación civil aplicable.
La bonificación del 99 % en Sucesiones y Donaciones vigente en la Comunitat Valenciana representa una ventaja fiscal importante, pero no debería ser el único factor para decidir si conviene adelantar una herencia.
Por ello, antes de firmar una donación, resulta aconsejable solicitar un estudio individualizado de sus consecuencias fiscales y jurídicas. La conclusión que trasladan los especialistas es que ayudar económicamente a los hijos no debe comprometer la seguridad patrimonial de los padres. Y, especialmente a partir de los 65 o 70 años, conservar la vivienda y organizar su transmisión mediante testamento puede ser una alternativa que merezca estudiarse antes de desprenderse definitivamente de ella.