Donar una vivenda als fills o deixar-la en herència és una decisió que pot tindre importants conseqüències econòmiques i familiars, especialment quan els propietaris han superat els 65 anys. Encara que moltes famílies opten per avançar el repartiment del patrimoni per a ajudar els seus descendents, els experts advertixen que una donació no sempre és l'alternativa més convenient, tant per les seues conseqüències fiscals com per la pèrdua de control sobre els béns.
La notària María Cristina Clemente Buendía ha cridat l'atenció sobre els riscos de realitzar donacions a edats avançades. En unes declaracions difoses a través del seu canal de YouTube i recollides per El Español el 12 d'octubre de 2026, la professional sostén que no recomanaria a una persona de 60 o 70 anys desprendre's dels seus béns sense valorar abans les seues possibles necessitats futures.
La seua advertència adquirix especial rellevància en la Comunitat Valenciana, on les herències i donacions entre pares i fills gaudixen d'una bonificació del 99 % en l'Impost sobre Successions i Donacions. No obstant això, este avantatge fiscal no significa que donar una vivenda resulte completament gratuït ni que sempre siga més beneficiós que transmetre-la mitjançant testament.
L'advertència d'una notària sobre donar els béns després dels 65 anys
La principal preocupació de María Cristina Clemente no està relacionada únicament amb els impostos, sinó amb la seguretat econòmica de les persones majors.
La notària advertix que les circumstàncies personals poden canviar considerablement amb el pas dels anys. Una persona que als 65 o 70 anys disposa d'una vivenda i d'un patrimoni suficient pot necessitar posteriorment recursos per a afrontar despeses sanitàries, cures especialitzades o una residència.
Per això, considera important conservar el control sobre els béns mentre puguen resultar necessaris i recomana valorar la possibilitat de fer testament en lloc d'anticipar la seua transmissió.
La diferència és fonamental: el testament permet establir com es distribuirà el patrimoni després de la defunció, mentre que una donació produïx efectes en vida i transmet al beneficiari els drets que s'hagen donat.
A més, Clemente advertix que una vivenda donada pot quedar exposada a les circumstàncies econòmiques del nou propietari. Si el fill que rep l'immoble contrau deutes o travessa problemes financers, els seus creditors podrien actuar sobre els drets que haja adquirit. Per tant, la decisió de donar no hauria de dependre exclusivament del desig d'ajudar els fills, sinó també de la situació patrimonial del propietari i de les necessitats que puguen sorgir en el futur.
Heretar o donar una vivenda a València: quins impostos cal pagar
Un dels principals dubtes de les famílies valencianes és si resulta més barat donar una casa als fills o deixar-la en herència. En la Comunitat Valenciana, la normativa autonòmica contempla una bonificació del 99 % en la quota de l'Impost sobre Successions i Donacions per a determinades transmissions entre familiars directes, inclosos pares i fills, sempre que es complisquen els requisits legals.
Esta mesura reduïx considerablement la tributació autonòmica tant en les herències com en les donacions realitzades dins de l'àmbit familiar previst per la llei. No obstant això, la bonificació del 99 % no afecta tots els impostos que poden intervindre en l'operació.
Quan una persona dona una vivenda, poden existir tres conseqüències fiscals diferents: l'Impost sobre Successions i Donacions per a qui rep l'immoble, el possible IRPF del donant i la plusvàlua municipal quan es transmet un terreny de naturalesa urbana.
En canvi, quan una vivenda es transmet per defunció, la legislació de l'IRPF establix una diferència especialment rellevant. L'Agència Tributària confirma que els guanys patrimonials derivats d'una transmissió per causa de mort no tributen en l'IRPF del difunt. Esta situació es coneix habitualment com la denominada plusvàlua del mort.
Per això, una vivenda que ha augmentat considerablement de valor des de la seua adquisició pot tindre conseqüències fiscals distintes segons es transmeta mitjançant una donació o una herència.
L'impost que pot encarir una donació encara que estiga bonificada al 99 %
L'IRPF és un dels principals aspectes que s'han d'analitzar abans de donar una vivenda. Quan una persona entrega gratuïtament un immoble als seus fills, Hisenda pot considerar que s'ha produït un guany patrimonial si el valor de transmissió, determinat conforme a les regles fiscals, supera el valor d'adquisició.
Això significa que el propietari podria haver de tributar per l'increment de valor de l'immoble encara que no haja rebut diners a canvi. El Consell General del Notariat explica en la seua informació sobre la transmissió de vivendes als fills que una donació pot tindre repercussions en l'IRPF del donant, a més de l'Impost sobre Successions i Donacions i de la possible plusvàlua municipal.
Esta circumstància resulta especialment important quan es tracta d'una segona residència, un pis adquirit fa molts anys o un immoble que ha experimentat una revalorització significativa. En estos casos, la bonificació autonòmica del 99 % no elimina la possible tributació estatal derivada del guany patrimonial.
Per contra, si el propietari mor i els seus fills reben la vivenda mitjançant herència, no es genera eixe guany patrimonial en l'IRPF del mort, encara que els hereus hagen de complir les obligacions fiscals corresponents a la successió.
L'excepció per a majors de 65 anys que volen donar la seua vivenda habitual
Existix, no obstant, una excepció fiscal especialment important per a les persones majors de 65 anys. L'Agència Tributària establix que els guanys patrimonials obtinguts per la transmissió de la vivenda habitual d'una persona major de 65 anys estan exempts d'IRPF, sempre que es complisquen les condicions previstes per la normativa.
Esta exempció pot aplicar-se també quan el propietari transmet la nua propietat de la vivenda i es reserva l'usdefruit vitalici, una fórmula que permet conservar el dret d'ús i gaudi de l'immoble. La Direcció General de Tributs confirmà este criteri en la seua consulta vinculant V2102-24, de 27 de setembre de 2024, relativa a una persona major de 65 anys que pretenia donar la seua vivenda a la seua filla.
En la seua resposta, l'organisme explicà que el guany patrimonial derivat de la donació pot quedar exempt quan l'immoble complix els requisits per a ser considerat vivenda habitual. A estos efectes, la normativa permet aplicar l'exempció quan la vivenda té eixa consideració en el moment de la transmissió o l'ha tinguda en qualsevol dia dels dos anys anteriors, sempre que es complisquen les altres condicions legals.
Per tant, no és correcte afirmar que donar una vivenda després dels 65 anys sempre obliga a pagar IRPF. La situació serà diferent quan es tracte d'una segona residència, un immoble destinat al lloguer o una altra propietat que no complisca els requisits de vivenda habitual.
Donar una casa i reservar-se l'usdefruit: una alternativa que convé estudiar
Una de les possibilitats que poden valorar les famílies és donar la nua propietat d'una vivenda i reservar-se l'usdefruit vitalici. Mitjançant esta operació, els fills reben la nua propietat, mentre que els pares conserven el dret a utilitzar i gaudir de l'immoble durant la seua vida.
Esta fórmula permet anticipar una part de la transmissió patrimonial sense renunciar necessàriament a l'ús de la vivenda. No obstant això, reservar-se l'usdefruit no equival a conservar la plena propietat. El titular deixa de disposar lliurement de tots els drets sobre l'immoble i determinades operacions futures poden requerir la intervenció dels nus propietaris.
A més, l'operació pot tindre conseqüències fiscals i patrimonials que s'han d'analitzar individualment. L'exempció de l'IRPF per a majors de 65 anys pot aplicar-se a la transmissió de la nua propietat de la vivenda habitual amb reserva de l'usdefruit vitalici, segons recull expressament l'Agència Tributària.
No obstant això, esta alternativa no elimina per si sola les altres obligacions tributàries ni els possibles riscos derivats de la transmissió.
Què ocorre amb la plusvàlua municipal si es dona una vivenda a València
Un altre impost que s'ha de tindre en compte és l'Impost sobre l'Increment de Valor dels Terrenys de Naturalesa Urbana, conegut com a plusvàlua municipal. Este tribut pot aplicar-se quan es transmet un immoble urbà, tant mitjançant donació com per herència, sempre que concórreguen les condicions legals per a la seua exigència.
La principal diferència és que, en una donació, el subjecte passiu és generalment qui rep l'immoble, mentre que en una herència correspon a qui l'adquirix per defunció. El seu import depén de factors com el valor cadastral del sòl, el període de generació de l'increment i les ordenances fiscals del municipi corresponent.
A més, la legislació contempla supòsits que no existix subjecció a l'impost, com quan s'acredita la inexistència d'increment de valor del terreny. Per tant, abans de donar una vivenda situada en València, Alacant, Castelló o qualsevol altre municipi de la Comunitat Valenciana, és necessari comprovar també la regulació municipal aplicable.
La bonificació autonòmica del 99 % en Successions i Donacions no suposa automàticament l'eliminació d'este tribut local.
Què recomanen els experts: fer testament o donar en vida?
Les opinions dels professionals consultats coincidixen en una qüestió fonamental: no existix una solució universal per a totes les famílies. La portaveu del Consell General del Notariat, María Teresa Barea, ha explicat en declaracions recollides per La Vanguardia que la conveniència de donar o heretar depén de les circumstàncies personals, la voluntat del propietari i les conseqüències fiscals de cada operació.
Des de l'àmbit tributari, Raquel Jurado, tècnica del Registre d'Economistes Assessors Fiscals (REAF), ha destacat la importància d'analitzar l'IRPF del donant, una de les diferències més rellevants entre transmetre una vivenda en vida i fer-ho per defunció. Per la seua part, l'advocat Antonio Gómez Gallardo ha explicat en declaracions recollides per la Cadena SER que l'exempció prevista per a majors de 65 anys pot afavorir determinades donacions de vivenda habitual, encara que advertix de la necessitat de calcular prèviament els impostos i les despeses associades.
Estes consideracions coincidixen amb l'advertència de María Cristina Clemente sobre la importància de no prendre decisions patrimonials irreversibles sense valorar les necessitats econòmiques futures.
En definitiva, donar una vivenda pot resultar convenient en determinades circumstàncies, però fer testament permet mantindre la propietat durant la vida del titular.
Què has de comprovar abans de donar la teua vivenda als teus fills en la Comunitat Valenciana
Abans de prendre una decisió, és recomanable estudiar el valor actual de l'immoble, el seu preu d'adquisició, la seua consideració com a vivenda habitual i els impostos que podrien generar-se amb la transmissió. També convé analitzar si el propietari disposa d'estalvis i recursos suficients per a afrontar les seues necessitats futures, especialment quan la vivenda constituïx una part important del seu patrimoni.
Un altre aspecte rellevant és la situació econòmica dels fills, ja que una donació pot deixar els béns transmesos exposats als deutes i obligacions dels seus nous propietaris. Així mateix, s'han de respectar els drets successoris que corresponguen als hereus conforme a la legislació civil aplicable.
La bonificació del 99 % en Successions i Donacions vigent en la Comunitat Valenciana representa un avantatge fiscal important, però no hauria de ser l'únic factor per a decidir si convé avançar una herència.
Per això, abans de firmar una donació, resulta aconsellable sol·licitar un estudi individualitzat de les seues conseqüències fiscals i jurídiques. La conclusió que traslladen els especialistes és que ajudar econòmicament els fills no ha de comprometre la seguretat patrimonial dels pares. I, especialment a partir dels 65 o 70 anys, conservar la vivenda i organitzar la seua transmissió mitjançant testament pot ser una alternativa que meresca estudiar-se abans de desprendre's definitivament d'ella.