En un context de creixent pressió sobre el mercat immobiliari valencià, la ciutat s'enfronta al desafiament d'augmentar l'oferta d'habitatge sense comprometre la qualitat de vida dels seus barris. Per a analitzar les possibles solucions i les seues implicacions urbanístiques, socials i econòmiques, parlem amb Fernando Cos-Gayón López, Dr. Arquitecte i Enginyer d'Edificació i director de la Càtedra Observatori de l'Habitatge de la Universitat Politècnica de València.
Amb àmplia experiència en arquitectura, enginyeria d'edificació i planificació urbana, Cos-Gayón oferix una visió crítica i basada en dades sobre mesures com l'ampliació de plantes en edificis existents, la regulació de preus, la reconversió de locals comercials i estratègies integrals per a abordar la crisi de l'habitatge a València.
Quin impacte creu que podria tindre la proposta de permetre tres plantes addicionals en els edificis existents sobre l'oferta d'habitatge a València? Existixen riscs urbanístics o socials associats?
La idea d'afegir tres plantes addicionals als edificis existents pot incrementar l'oferta d'habitatge de manera puntual, però convé analitzar-la amb extrem de cura. Des d'un punt de vista tècnic, no tots els edificis estan dissenyats per a suportar càrregues addicionals: estructures de formigó, forjats i fonamentacions poden requerir reforços costosos, i el procés d'obra en edificis habitats genera molèsties importants als veïns. Els estudis recents sobre ampliacions verticals que s'han realitzat a La Haia (TU Delft, 2022) i a Wuhan, Xina (MDPI, 2024), analitzant la viabilitat tècnica i l'impacte urbà d'afegir plantes en edificis existents, conclouen que la viabilitat depén de factors com capacitat portant, normativa urbanística, drets edificatoris i retorn d'inversió, i que en molts casos el cost per metre quadrat supera al de nova construcció.
Des del punt de vista urbanístic i social, la densificació indiscriminada pot alterar la qualitat de l'espai públic, reduir la il·luminació natural en els nostres carrers i generar conflictes per aparcament o servicis insuficients. Per això, considere que esta mesura s'ha d'aplicar de forma selectiva, avaluant cada edifici i el seu entorn, i complementant-se amb altres polítiques més viables i efectives per a augmentar l'oferta d'habitatge a València.
En la seua opinió, com pot la ciutat augmentar la densitat residencial sense comprometre la qualitat de l'espai públic, la sostenibilitat i l'habitabilitat dels barris?
L'augment de densitat pot ser una ferramenta per a generar més vivenda, però no és l'única ni necessàriament la més adequada. Caldria parlar de repensar una “densitat intel·ligent”. Una estratègia més sostenible i eficaç consistix a generar nou sòl allí on la ciutat pot créixer, especialment cap al nord i l'oest, de manera planificada, assegurant que estes àrees continguen equipaments, transport públic i espais verds suficients.
Així mateix, considere fonamental apostar decididament per una València Metropolitana, amb bones connexions entre la ciutat i la resta de municipis de l'àrea metropolitana, cosa que permet absorbir el creixement poblacional sense saturar els barris consolidats. Això es complementa amb regeneració urbana, rehabilitació d'edificis existents i reconversió de solars i locals buits, assegurant que qualsevol augment de densitat respecte a la qualitat de vida i l'habitabilitat dels barris.
Considera viable i efectiva l'aplicació d'un límit als preus del lloguer o de venda a València? Quines conseqüències positives o negatives podria tindre esta mesura en el mercat local?
Rotundament no. Els topalls al lloguer no han funcionat com a revulsiu per a generar més oferta en cap ciutat amb escassetat d'habitatge, i València es troba en eixa situació, creixent cada any en desenes de milers de ciutadans. L'evidència històrica i comparativa és clara:
- Espanya: La “Renda Antiga” imposada durant el franquisme va reduir l'oferta i va desincentivar la inversió en manteniment. A més, en la ciutat de Barcelona, quan es complia aproximadament un any des de l'entrada en vigor de la Llei estatal 12/2023 d'Habitatge i després de l'aplicació del control de preus en 140 municipis catalans (inclosa Barcelona), es va registrar una caiguda del 14 % en l'oferta d'habitatge de lloguer després de la regulació, i al mateix temps es va observar un augment del preu mitjà del lloguer del 4,6 % en eixe període, la qual cosa evidencia que moltes unitats per damunt del topall van eixir del mercat tradicional i les que es van mantindre van començar a moure's cap als nous màxims permesos.
- Berlín (Alemanya, 2020‑2021): El “Mietendeckel” va congelar els lloguers, va reduir significativament l'oferta d'habitatge de lloguer, va provocar que s'escaparen pisos del control i va augmentar els preus en zones confrontants. La llei va ser anul·lada pel Tribunal Constitucional alemany.
- Estocolm (Suècia): El control de lloguers genera llargues llistes d'espera de més de cinc anys i fomenta mercats negres o contractes temporals que eviten la regulació.
- París (França): Les restriccions de lloguer han sigut anul·lades judicialment o han requerit ajustos; quan s'apliquen, reduïxen l'oferta i limiten la inversió en manteniment.
Per això, limitar els lloguers a València no incrementaria l'oferta, sinó que probablement la reduiria, degradant la qualitat de l'habitatge i provocant distorsions en el mercat.
En la Càtedra Observatori de l'Habitatge UPV ens basem en dades que, enfront d'arguments ideològics, mostren que el problema no és el preu, sinó l'escassetat estructural d'oferta: l'oferta d'obra nova ha caigut un 80 % des de 2019 i els preus han pujat un 79 % (Informe 3T2025, UPV).
Quant al límit de venda, ja existix en la forma de Vivenda de Protecció Pública (VPP). La clau no és imposar nous topes, sinó polítiques que permeten desenrotllar més VPP i habitatge assequible: reestructuració fiscal, eliminació o reducció d'imposts que graven al comprador i faciliten la inversió en habitatge. Només per mitjà d'un increment real de l'oferta es podrà atendre la demanda creixent de la ciutat de manera sostenible i justa.
Quina opinió li mereix la reconversió dels baixos destinats a locals comercials en vivendes?
La reconversió de locals comercials buits en vivendes pot ser una ferramenta útil per a incrementar l'oferta residencial en determinades zones, especialment en barris amb alta demanda i baixa ocupació de planta baixa. Tanmateix, la seua aplicació requerix un anàlisi rigorós cas per cas, per a assegurar que no es degraden els barris ni es perden servicis essencials.
S'ha d'aspirar a un equilibri entre ús residencial i comercial: no es tracta de transformar indiscriminadament tots els baixos en vivendes, sinó de mantindre activitat econòmica i servicis de proximitat que fan habitables els barris.
Quan es fa de forma planificada i selectiva, la reconversió de locals buits contribuïx a regenerar barris, diversificar la tipologia d'habitatge i millorar l'accessibilitat, integrant nous residents sense comprometre la qualitat de l'espai urbà. Esta mesura, combinada amb polítiques de desenvolupament de sòl nou i rehabilitació d'edificis existents, forma part d'un enfocament integral per a abordar la crisi d'habitatge de manera eficaç.
Des de la seua experiència, quines altres estratègies considera més efectives o prioritàries per abordar la crisi d'habitatge a València de manera sostenible i socialment justa?
Les estratègies més efectives combinen tres línies:
- Producció d'habitatge assequible: Un esglaó complementari a l'habitatge protegit hauria de ser una tipologia que es diferencia de la VPP per ser l'opció dels qui ni tan sols poden accedir a eixe habitatge protegit; és fonamental impulsar projectes amb estàndards urbanístics viables que permeten la construcció a gran escala d'habitatges, de manera que els col·lectius més desfavorits puguen accedir a un habitatge digne per un cost significativament inferior a l'actual, superant la barrera dels elevats preus de construcció i sòl. Això requerix col·laboració publicoprivada, incentius a cooperatives d'habitatge i promoció d'habitatge social i lloguer assequible. El cas de Barcelona mostra els riscos de solucions parcials: els topalls al lloguer reduïren l'oferta, desplaçaren els preus i dificultaren l'accés a habitatge sense augmentar realment la disponibilitat.
- Rehabilitació i regeneració urbana: optimització d'edificis existents, reconversió de locals buits i millora energètica, prioritzant barris desfavorits. Estes mesures incrementen la qualitat de l'habitatge i l'eficiència urbana, cosa que permet atendre part de la demanda sense generar nous impactes en l'espai urbà consolidat.
- Planificació urbana sostenible i ajust fiscal: fomentar densitat equilibrada, transport públic metropolità eficient, espais verds, mobilitat activa i cohesió social, juntament amb ajustos fiscals en la mesura de les competències de cada administració que reduïsquen càrregues sobre la construcció i adquisició d'habitatge, incentivant la inversió en desenvolupament residencial. Això evita saturar barris existents, assegura una expansió ordenada cap a zones amb capacitat de creixement (nord i oest) i enfortix la idea d'una València Metropolitana ben connectada.
Des de la Càtedra Observatori de l'Habitatge de la Universitat Politècnica de València, apostem perquè la prioritat dega ser un model de creixement inclusiu i sostenible, que garantisca l'accés a habitatge digne per a tots els ciutadans sense comprometre la qualitat de vida ni els servicis dels barris, integrant habitatge assequible a gran escala i ajustos fiscals que faciliten el seu desenvolupament.