En un contexto de creciente presión sobre el mercado inmobiliario valenciano, la ciudad se enfrenta al desafío de aumentar la oferta de vivienda sin comprometer la calidad de vida de sus barrios. Para analizar las posibles soluciones y sus implicaciones urbanísticas, sociales y económicas, hablamos con Fernando Cos-Gayón López, Dr. Arquitecto e Ingeniero de Edificación y director de la Cátedra Observatorio de la Vivienda de la Universitat Politècnica de València.
Con amplia experiencia en arquitectura, ingeniería de edificación y planificación urbana, Cos-Gayón ofrece una visión crítica y basada en datos sobre medidas como la ampliación de plantas en edificios existentes, la regulación de precios, la reconversión de locales comerciales y estrategias integrales para abordar la crisis de la vivienda en Valencia.
¿Qué impacto cree que podría tener la propuesta de permitir tres plantas adicionales en los edificios existentes sobre la oferta de vivienda en Valencia? ¿Existen riesgos urbanísticos o sociales asociados?
La idea de añadir tres plantas adicionales a los edificios existentes puede incrementar la oferta de vivienda de manera puntual, pero conviene analizarla con extremo cuidado. Desde un punto de vista técnico, no todos los edificios están diseñados para soportar cargas adicionales: estructuras de hormigón, forjados y cimentaciones pueden requerir refuerzos costosos, y el proceso de obra en edificios habitados genera molestias importantes a los vecinos. Los estudios recientes sobre ampliaciones verticales que se han realizado en La Haya (TU Delft, 2022) y en Wuhan, China (MDPI, 2024), analizando la viabilidad técnica y el impacto urbano de añadir plantas en edificios existentes, concluyen que la viabilidad depende de factores como capacidad portante, normativa urbanística, derechos edificatorios y retorno de inversión, y que en muchos casos el coste por metro cuadrado supera al de nueva construcción.
Desde el punto de vista urbanístico y social, la densificación indiscriminada puede alterar la calidad del espacio público, reducir la iluminación natural en nuestras calles y generar conflictos por aparcamiento o servicios insuficientes. Por ello, considero que esta medida debe aplicarse de forma selectiva, evaluando cada edificio y su entorno, y complementándose con otras políticas más viables y efectivas para aumentar la oferta de vivienda en Valencia.
En su opinión, ¿cómo puede la ciudad aumentar la densidad residencial sin comprometer la calidad del espacio público, la sostenibilidad y la habitabilidad de los barrios?
El aumento de densidad puede ser una herramienta para generar más vivienda, pero no es la única ni necesariamente la más adecuada. Cabría hablar de repensar una “densidad inteligente”. Una estrategia más sostenible y eficaz consiste en generar nuevo suelo allí donde la ciudad puede crecer, especialmente hacia el norte y el oeste, de manera planificada, asegurando que estas áreas cuenten con equipamientos, transporte público y espacios verdes suficientes.
Asimismo, considero fundamental apostar decididamente por una Valencia Metropolitana, con buenas conexiones entre la ciudad y el resto de municipios del área metropolitana, lo que permite absorber el crecimiento poblacional sin saturar los barrios consolidados. Esto se complementa con regeneración urbana, rehabilitación de edificios existentes y reconversión de solares y locales vacíos, asegurando que cualquier aumento de densidad respete la calidad de vida y la habitabilidad de los barrios.
¿Considera viable y efectiva la aplicación de un límite a los precios del alquiler o de venta en Valencia? ¿Qué consecuencias positivas o negativas podría tener esta medida en el mercado local?
Rotundamente no. Los topes al alquiler no han funcionado como revulsivo para generar más oferta en ninguna ciudad con escasez de vivienda, y Valencia se encuentra en esa situación, creciendo cada año en decenas de miles de ciudadanos. La evidencia histórica y comparativa es clara:
- España: La “Renta Antigua” impuesta durante el franquismo redujo la oferta y desincentivó la inversión en mantenimiento. Además, en la ciudad de Barcelona, cuando se cumplía aproximadamente un año desde la entrada en vigor de la Ley estatal 12/2023 de Vivienda y tras la aplicación del control de precios en 140 municipios catalanes (incluida Barcelona), se registró una caída del 14 % en la oferta de vivienda de alquiler tras la regulación, y al mismo tiempo se observó un aumento del precio medio del alquiler del 4,6 % en ese periodo, lo que evidencia que muchas unidades por encima del tope salieron del mercado tradicional y las que se mantuvieron empezaron a moverse hacia los nuevos máximos permitidos.
- Berlín (Alemania, 2020‑2021): El “Mietendeckel” congeló los alquileres, redujo significativamente la oferta de vivienda de alquiler, provocó que se escaparan pisos del control y aumentó los precios en zonas colindantes. La ley fue anulada por el Tribunal Constitucional alemán.
- Estocolmo (Suecia): El control de alquileres genera largas listas de espera de más de cinco años y fomenta mercados negros o contratos temporales que evitan la regulación.
- París (Francia): Las restricciones de alquiler han sido anuladas judicialmente o han requerido ajustes; cuando se aplican, reducen la oferta y limitan la inversión en mantenimiento.
Por ello, limitar los alquileres en Valencia no incrementaría la oferta, sino que probablemente la reduciría, degradando la calidad de la vivienda y provocando distorsiones en el mercado.
En la Cátedra Observatorio de la Vivienda UPV nos basamos en datos, que frente a argumentos ideológicos, muestran que el problema no es el precio, sino la escasez estructural de oferta: la oferta de obra nueva ha caído un 80 % desde 2019 y los precios han subido un 79 % (Informe 3T2025, UPV).
En cuanto al límite de venta, ya existe en la forma de Vivienda de Protección Pública (VPP). La clave no es imponer nuevos topes, sino políticas que permitan desarrollar más VPP y vivienda asequible: reestructuración fiscal, eliminación o reducción de impuestos que gravan al comprador y faciliten la inversión en vivienda. Solo mediante un incremento real de la oferta se podrá atender la demanda creciente de la ciudad de manera sostenible y justa.
¿Qué opinión le merece la reconversión de los bajos destinados a locales comerciales en viviendas?
La reconversión de locales comerciales vacíos en viviendas puede ser una herramienta útil para incrementar la oferta residencial en determinadas zonas, especialmente en barrios con alta demanda y baja ocupación de planta baja. Sin embargo, su aplicación requiere un análisis riguroso caso por caso, para asegurar que no se degradan los barrios ni se pierden servicios esenciales.
Se debe aspirar a un equilibrio entre uso residencial y comercial: no se trata de transformar indiscriminadamente todos los bajos en viviendas, sino de mantener actividad económica y servicios de proximidad que hacen habitables los barrios.
Cuando se hace de forma planificada y selectiva, la reconversión de locales vacíos contribuye a regenerar barrios, diversificar la tipología de vivienda y mejorar la accesibilidad, integrando nuevos residentes sin comprometer la calidad del espacio urbano. Esta medida, combinada con políticas de desarrollo de suelo nuevo y rehabilitación de edificios existentes, forma parte de un enfoque integral para abordar la crisis de vivienda de manera eficaz.
Desde su experiencia, ¿qué otras estrategias considera más efectivas o prioritarias para abordar la crisis de vivienda en Valencia de manera sostenible y socialmente justa?
Las estrategias más efectivas combinan tres líneas:
- Producción de vivienda asequible: Un escalón complementario a la vivienda protegida debería ser una tipología que se diferencia de la VPP para ser la opción de los que ni siquiera pueden acceder a esas viviendas protegidas; es fundamental impulsar proyectos con estándares urbanísticos viables que permitan la construcción a gran escala de viviendas, de manera que los colectivos más desfavorecidos puedan acceder a una vivienda digna por un coste significativamente inferior al actual, superando la barrera de los elevados precios de construcción y suelo. Esto requiere colaboración público-privada, incentivos a cooperativas de vivienda y promoción de vivienda social y alquiler asequible. El caso de Barcelona muestra los riesgos de soluciones parciales: los topes al alquiler redujeron la oferta, desplazaron los precios y dificultaron el acceso a vivienda sin aumentar realmente la disponibilidad.
- Rehabilitación y regeneración urbana: optimización de edificios existentes, reconversión de locales vacíos y mejora energética, priorizando barrios desfavorecidos. Estas medidas incrementan la calidad de la vivienda y la eficiencia urbana, permitiendo atender parte de la demanda sin generar nuevos impactos en el espacio urbano consolidado.
- Planificación urbana sostenible y ajuste fiscal: fomentar densidad equilibrada, transporte público metropolitano eficiente, espacios verdes, movilidad activa y cohesión social, junto con ajustes fiscales en la medida de las competencias de cada administración que reduzcan cargas sobre la construcción y adquisición de vivienda, incentivando la inversión en desarrollo residencial. Esto evita saturar barrios existentes, asegura una expansión ordenada hacia zonas con capacidad de crecimiento (norte y oeste) y fortalece la idea de una Valencia Metropolitana bien conectada.
Desde la Cátedra Observatorio de la Vivienda de la Universitat Politècnica de València, apostamos porque la prioridad debe ser un modelo de crecimiento inclusivo y sostenible, que garantice el acceso a vivienda digna para todos los ciudadanos sin comprometer la calidad de vida ni los servicios de los barrios, integrando vivienda asequible a gran escala y ajustes fiscales que faciliten su desarrollo.