València ha entrat en una nova fase del seu cicle immobiliari. Després de diversos anys d'expansió sostinguda, el mercat residencial comença a mostrar símptomes clars de tensió estructural: la població creix i l'oferta d'habitatge, encara que activa, resulta insuficient per a absorbir eixe dinamisme. El resultat és una pressió creixent sobre els preus i un deteriorament progressiu de l'accessibilitat, especialment per als nous compradors i les llars de renda mitjana.
Així ho constata l'última anàlisi de Metrovacesa R3search, que situa la província de València com un dels principals pols d'atracció demogràfica de l'arc mediterrani. "Un fenomen que no respon a un cicle especulatiu ni a un excés de crèdit, sinó a factors estructurals: activitat econòmica, consolidació urbana, qualitat de vida i una intensa arribada de nous residents que busquen vivenda habitual".
Un creixement demogràfic que dispara la demanda residencial
Tal com arreplega l'estudi, "València ha superat ja els 1,11 milions de llars, després de sumar 12.000 noves famílies en l'últim any. Este avanç es recolza en un saldo migratori especialment elevat: 58.744 nous residents en només dotze mesos, quasi un 20 % per damunt de la mitjana recent. Des de 2021, la província ha guanyat més de 195.000 habitants, majoritàriament d'origen internacional, encara que també en una recuperació dels fluxos nacionals".
Este creixement consolida a València com un dels grans focus d'atracció de la Mediterrània espanyola. A diferència d'altres mercats més madurs, el valencià manté una expansió sostinguda basada en la demanda residencial estructural, no en moviments conjunturals. L'arribada de nous residents es traduïx directament en més llars que necessiten vivenda principal, la qual cosa intensifica la pressió sobre el parc existent.
L'anàlisi de Metrovacesa subratlla que la situació actual no té un origen financer. "El mercat presenta una elevada activitat i rotació, però sense desequilibris en el crèdit ni senyals de sobrecalfament hipotecari. La demanda és, en la majoria, solvent i respon a necessitats reals d'habitatge, cosa que reforça la idea que el problema és de capacitat de resposta del sistema residencial, no d'excés de risc".
L'oferta no seguix el ritme i agreuja el dèficit estructural
El principal coll d'ampolla del mercat valencià està en l'oferta. En els últims dotze mesos s'han concedit 6.600 visats d'obra nova, una xifra que suposa un repunt significatiu respecte a la mitjana recent. Tanmateix, "este esforç seguix sent clarament insuficient per a absorbir el volum de llars creades en el mateix període", resa l'informe.
En l'acumulat dels últims quatre anys, la província ha generat 46.797 llars més de les que s'han iniciat en obra nova, ampliant un dèficit estructural que no respon a una paràlisi promotora, sinó a la velocitat del creixement demogràfic. Tot i això, i malgrat que es crea nova vivenda, "no es fa al ritme que exigix la pressió poblacional".
Este desequilibri explica bona part de la tensió actual: a mesura que la demanda avança molt per davant de la capacitat productiva, el mercat trasllada eixa pressió als preus, tant en l'habitatge nou com, sobretot, en el de segona mà, que concentra més del 83 % de les compravendes.
A mitjà termini, el repte passa per reforçar els mecanismes que permeten transformar la forta demanda potencial en oferta efectiva: més sòl disponible, tramitacions més àgils i una visió metropolitana capaç d'absorbir el creixement sense comprometre l'accessibilitat ni l'equilibri territorial; perquè, segons assenyalen, "sense canvis estructurals, la bretxa entre llars i vivenda seguirà ampliant-se".
Preus a l'alça, accessibilitat en retrocés i resposta social
L'impacte del desequilibri ja és evident en els preus. El valor mitjà de l'habitatge en la província de València se situa en 2.418 €/m², amb una pujada interanual del 17,3 % i un increment acumulat del 55 % des de 2019. La distància entre l'evolució dels preus i la renda de les llars arriba als 10 punts, reflectint un deteriorament progressiu de l'accessibilitat residencial.
Les dades de Tecnitasa i Idealista confirmen que l'encariment s'estén tant a les zones prime com als barris i municipis tradicionalment més assequibles. En la ciutat de València, les àrees més exclusives superen els 5.400 €/m², mentre que els barris més econòmics ja se situen aproximadament en els 1.250 €/m², després de pujades de fins al 15 % en un sol any. En l'àrea metropolitana i en municipis secundaris, les pujades interanuals superen en alguns casos el 40 % i el 50 %.
Malgrat este context -- assenyala Metrovacesa R3search -- el mercat no presenta símptomes de bambolla. En els últims dotze mesos, s'han registrat més de 41.500 compravendes, amb un creixement de les hipoteques del 14,8 % i un percentatge d'operacions finançades del 69 %, en línia amb la mitjana nacional i sota criteris de prudència. A més, València compta amb un dels percentatges més baixos de vivenda secundària entre les grans províncies mediterrànies, cosa que reforça la idea que la pressió respon a una demanda residencial real.
La tensió es trasllada amb especial força al mercat del lloguer, on els preus han registrat increments d'entre el 15 % i el 20 % interanual, superant en molts barris els 1.200 euros mensuals. En este context naix el Sindicat de Llogateres de València, que busca articular una resposta col·lectiva enfront del que definix com una crisi de l'habitatge estructural. La seua aparició reflexa que l'habitatge s'ha convertit ja en un dels principals conflictes socials de la ciutat.
El diagnòstic és compartit per analistes i actors socials: València no afronta un problema conjuntural, sinó un desajust profund entre població i vivenda. La qüestió ja no és si el mercat seguirà tensionat, sinó quines decisions es prendran per evitar que el creixement expulse a una part creixent de la població de l'accés a una vivenda digna.