Valencia ha entrado en una nueva fase de su ciclo inmobiliario. Tras varios años de expansión sostenida, el mercado residencial comienza a mostrar síntomas claros de tensión estructural: la población crece y la oferta de vivienda, aunque activa, resulta insuficiente para absorber ese dinamismo. El resultado es una presión creciente sobre los precios y un deterioro progresivo de la accesibilidad, especialmente para los nuevos compradores y los hogares de renta media.
Así lo constata el último análisis de Metrovacesa R3search, que sitúa a la provincia de Valencia como uno de los principales polos de atracción demográfica del arco mediterráneo. "Un fenómeno que no responde a un ciclo especulativo ni a un exceso de crédito, sino a factores estructurales: actividad económica, consolidación urbana, calidad de vida y una intensa llegada de nuevos residentes que buscan vivienda habitual".
Un crecimiento demográfico que dispara la demanda residencial
Tal y como se recoge en el estudio, "Valencia ha superado ya los 1,11 millones de hogares, tras sumar 12.000 nuevas familias en el último año. Este avance se apoya en un saldo migratorio especialmente elevado: 58.744 nuevos residentes en solo doce meses, casi un 20 % por encima de la media reciente. Desde 2021, la provincia ha ganado más de 195.000 habitantes, mayoritariamente de origen internacional, aunque también con una recuperación de los flujos nacionales".
Este crecimiento consolida a Valencia como uno de los grandes focos de atracción del Mediterráneo español. A diferencia de otros mercados más maduros, el valenciano mantiene una expansión sostenida basada en la demanda residencial estructural, no en movimientos coyunturales. La llegada de nuevos residentes se traduce directamente en más hogares que necesitan vivienda principal, lo que intensifica la presión sobre el parque existente.
El análisis de Metrovacesa subraya que la situación actual no tiene un origen financiero. "El mercado presenta una elevada actividad y rotación, pero sin desequilibrios en el crédito ni señales de sobrecalentamiento hipotecario. La demanda es, en su mayoría, solvente y responde a necesidades reales de vivienda, lo que refuerza la idea de que el problema es de capacidad de respuesta del sistema residencial, no de exceso de riesgo".
La oferta no logra seguir el ritmo y agrava el déficit estructural
El principal cuello de botella del mercado valenciano está en la oferta. En los últimos doce meses se han concedido 6.600 visados de obra nueva, una cifra que supone un repunte significativo respecto a la media reciente. Sin embargo, "este esfuerzo sigue siendo claramente insuficiente para absorber el volumen de hogares creados en el mismo periodo", reza el informe.
En el acumulado de los últimos cuatro años, la provincia ha generado 46.797 hogares más de los que se han iniciado en obra nueva, ampliando un déficit estructural que no responde a una parálisis promotora, sino a la velocidad del crecimiento demográfico. Aun así, y pese a que se crea nueva vivienda, "no se lleva a cabo al ritmo que exige la presión poblacional"
Este desequilibrio explica buena parte de la tensión actual: a medida que la demanda avanza muy por delante de la capacidad productiva, el mercado traslada esa presión a los precios, tanto en la vivienda nueva como, sobre todo, en la de segunda mano, que concentra más del 83 % de las compraventas.
A medio plazo, el reto pasa por reforzar los mecanismos que permitan transformar la fuerte demanda potencial en oferta efectiva: más suelo disponible, tramitaciones más ágiles y una visión metropolitana capaz de absorber el crecimiento sin comprometer la accesibilidad ni el equilibrio territorial; porque, según señalan, "sin cambios estructurales, la brecha entre hogares y vivienda seguirá ampliándose".
Precios al alza, accesibilidad en retroceso y respuesta social
El impacto del desequilibrio ya es evidente en los precios. El valor medio de la vivienda en la provincia de Valencia se sitúa en 2.418 €/m², con una subida interanual del 17,3 % y un incremento acumulado del 55 % desde 2019. La distancia entre la evolución de los precios y la renta de los hogares alcanza los 10 puntos, reflejando un deterioro progresivo de la accesibilidad residencial.
Los datos de Tecnitasa y Idealista confirman que el encarecimiento se extiende tanto a las zonas prime como a los barrios y municipios tradicionalmente más asequibles. En la ciudad de Valencia, las áreas más exclusivas superan los 5.400 €/m², mientras que los barrios más económicos ya se sitúan en torno a los 1.250 €/m², tras subidas de hasta el 15 % en un solo año. En el área metropolitana y en municipios secundarios, las subidas interanuales superan en algunos casos el 40 % y el 50 %.
Pese a este contexto -- señala Metrovacesa R3search -- el mercado no presenta síntomas de burbuja. En los últimos doce meses, se han registrado más de 41.500 compraventas, con un crecimiento de las hipotecas del 14,8 % y un porcentaje de operaciones financiadas del 69 %, en línea con la media nacional y bajo criterios de prudencia. Además, Valencia cuenta con uno de los porcentajes más bajos de vivienda secundaria entre las grandes provincias mediterráneas, lo que refuerza la idea de que la presión responde a una demanda residencial real.
La tensión se traslada con especial fuerza al mercado del alquiler, donde los precios han registrado incrementos de entre el 15 % y el 20 % interanual, superando en muchos barrios los 1.200 euros mensuales. En este contexto surge el Sindicat de Llogateres de València, que busca articular una respuesta colectiva frente a lo que define como una crisis habitacional estructural. Su aparición refleja que la vivienda se ha convertido ya en uno de los principales conflictos sociales de la ciudad.
El diagnóstico es compartido por analistas y actores sociales: Valencia no afronta un problema coyuntural, sino un desajuste profundo entre población y vivienda. La cuestión ya no es si el mercado seguirá tensionado, sino qué decisiones se tomarán para evitar que el crecimiento expulse a una parte creciente de la población del acceso a una vivienda digna.