Construir una vivienda protegida en menos de un año, con módulos fabricados en una planta industrial y ensamblados después sobre el terreno como si fueran piezas de un gigantesco puzzle. Lo que hace apenas unos años parecía ciencia ficción en el ámbito de la administración pública española es hoy una realidad en la Comunitat Valenciana, y el resto del país empieza a tomar nota. Directivos de las empresas públicas de vivienda del País Vasco, Navarra y Melilla se desplazaron hasta València para conocer de primera mano un modelo de contratación que no tiene precedentes en España.
Un modelo sin manual de instrucciones previo
La Comunitat Valenciana fue la primera autonomía española en licitar un pliego de viviendas protegidas totalmente bajo el modelo industrializado. Una hazaña que, sobre el papel, suena sencilla, pero que en la práctica exigió construir desde cero un sistema contractual capaz de encajar la edificación modular dentro de la rígida Ley de Contratos del Sector Público (LCSP). No existía ningún camino trazado. Había que abrirlo.
La encargada de explicar ese camino fue Estefanía Martínez, directora general de la Entitat Valenciana d'Habitatge i Sòl (EVHA), durante una sesión técnica organizada por la Asociación Española de Gestores Públicos de Vivienda y Suelo (AVS) y celebrada en la capital valenciana. Frente a ella, tomaban notas Carlos Quindós, director de VISESA —la sociedad pública vasca de promoción de vivienda protegida en alquiler—; Javier Burón, director gerente de NASUVINSA del Gobierno de Navarra; y Enrique Javier Díez, gerente de Emvismesa de Melilla. Los tres con el mismo objetivo: exportar el modelo a sus territorios.
"La industrialización no se reduce a un cambio de técnica constructiva, sino que transforma profundamente la localización del proceso productivo, el control de la obra, la certificación de fases y la gestión económica y de riesgos." - Estefanía Martínez, directora general de la EVHA (Entitat Valenciana d'Habitatge i Sòl)
Y tiene razón. Construir de forma industrializada no es simplemente cambiar ladrillos por módulos prefabricados. Es mover el grueso del proceso constructivo desde la obra —ese espacio caótico, expuesto a la lluvia y a los imprevistos— hasta una planta industrial controlada, donde los ritmos son más predecibles y la calidad más fácil de supervisar. Eso cambia absolutamente todo: cómo se paga, cómo se controla, cómo se certifica y cómo se garantiza el trabajo ante la administración.
Las claves del pliego: neutralidad, control y garantías
El sistema diseñado por la EVHA parte de un principio aparentemente simple pero políticamente relevante: la neutralidad tecnológica. Los pliegos no favorecen ningún material en concreto. Pueden concurrir soluciones en madera, acero o sistemas de hormigón —tanto en formatos 2D como 3D—, siempre que cumplan los requerimientos funcionales y urbanísticos fijados por la administración y alcancen un grado mínimo de industrialización en estructura y fachada. La competencia, así, se libra en términos de calidad técnica y plazos de ejecución, no de materiales.
Otro elemento clave es la separación en lotes independientes de la ejecución del proyecto y la dirección facultativa. ¿Por qué? Para garantizar que quien supervisa no tiene interés económico en lo que supervisa. Y esa supervisión no puede hacerse desde una oficina en la ciudad: el pliego obliga a la dirección facultativa a desplazarse físicamente a los talleres donde se fabrican los módulos para verificar la producción, el transporte y el posterior montaje en la parcela.
El mecanismo de pago también es una novedad: se abona por hitos de fabricación, es decir, conforme se van completando unidades en el taller, no cuando se terminan las obras. Pero este pago tiene condiciones. Está supeditado a la tasación presencial de la dirección facultativa y exige al contratista la aportación de un aval bancario de ejecución, que queda retenido como garantía pública hasta que el módulo queda definitivamente ensamblado en el terreno. Una forma de asegurarse de que el dinero público no vuela antes de que el edificio exista.
Los honorarios del proyecto se fijan sobre el presupuesto de ejecución material licitado, una medida que protege la calidad del diseño arquitectónico frente a las presiones económicas. Sin ese blindaje, la competencia feroz en los precios de la obra podría acabar devaluando el trabajo técnico. Con él, el arquitecto cobra por lo que vale el proyecto, no por lo que quede después de las bajas económicas.
Silla y Carcaixent, el banco de pruebas
Como ejemplo práctico de todo este andamiaje jurídico, Martínez detalló los expedientes de las nuevas licitaciones previstas en Silla y Carcaixent, articuladas en cuatro lotes —proyecto, obra y dirección facultativa— con un plazo global de tan solo 12 meses: 12 semanas para el proyecto y 9 meses de ejecución. En el mundo de la construcción pública tradicional, esos tiempos resultarían casi utópicos.
La sesión técnica contó también con las intervenciones de Carlos Llopis, jefe del Servicio de Promoción y Conservación de la EVHA, quien profundizó en el contenido técnico de los pliegos, y de Begoña Serrano, directora del Instituto Valenciano de la Edificación (IVE), que presentó el sello de industrialización de vivienda de la Generalitat, una certificación que ayuda a identificar y acreditar el grado de industrialización de un proyecto constructivo.
El siguiente paso: que la ley reconozca lo que ya existe
El liderazgo valenciano en este ámbito no es casual. La Vicepresidencia Primera y Conselleria de Vivienda ya ha impulsado la construcción de más de 200 viviendas industrializadas, en el marco del Plan Vive Dana, para dar respuesta a las necesidades habitacionales de las zonas afectadas por la riada de octubre de 2024. Y el contexto nacional empuja en la misma dirección: el Gobierno ha presentado el PERTE de la Industrialización de la Vivienda, mediante el que apoyará el despegue del sector con 1.300 millones de euros de ayudas públicas en los próximos años, con el objetivo de que se edifiquen entre 15.000 y 20.000 viviendas anuales.
Pero hay una incomodidad que Martínez no ocultó: todo este sistema funciona, pero lo hace a pesar de la normativa, no gracias a ella. La administración valenciana ha tenido que interpretar, adaptar y forzar los márgenes de una ley pensada para la construcción convencional.
"No hemos rebajado garantías, las hemos adaptado a otra forma de producir la obra. El siguiente paso debería ser que la propia regulación reconociera con mayor claridad esta realidad, especialmente la fabricación off-site, su control, su valoración, su pago y sus garantías." - Estefanía Martínez, directora general de la EVHA (Entitat Valenciana d'Habitatge i Sòl)
Que tres comunidades autónomas y una ciudad autónoma envíen a sus máximos responsables de vivienda a escuchar cómo lo hace València no es un gesto protocolario. Es la señal más clara de que el modelo ha demostrado que funciona y de que el sector público español busca, con urgencia, nuevas formas de responder a una crisis de vivienda que no da tregua. La pregunta ya no es si la construcción industrializada tiene futuro en España, sino cuánto tardará el marco legal en ponerse a la altura de lo que la práctica ya ha resuelto.