Más de una década de parches, reformas y contradicciones legales llegan a su fin. El Consell ha aprobado el proyecto de la nueva Ley del Suelo de la Comunitat Valenciana, una norma que aspira a reescribir desde cero las reglas del juego urbanístico en la región y que ahora deberá superar su tramitación en Les Corts antes de convertirse en ley definitiva. El objetivo es claro: acabar con la burocracia que durante años ha frenado proyectos, generado inseguridad jurídica y puesto contra las cuerdas a ciudadanos, promotores y ayuntamientos.
El laberinto normativo que justifica el cambio
Para entender por qué este texto es necesario, conviene recordar el camino recorrido. La Ley de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje de la Comunitat Valenciana —la llamada LOTUP— entró en vigor en 2014 con la vocación de articular el régimen jurídico de la ordenación del territorio valenciano. Sin embargo, no tardó en quedarse desfasada. Desde entonces, esa ley fue modificada en múltiples ocasiones hasta que, en 2021, el Consell intentó poner orden mediante el Texto Refundido conocido como TRLOTUP, aprobado por el Decreto Legislativo 1/2021, de 18 de junio. El remedio, sin embargo, no resultó suficiente. El TRLOTUP llegó a sufrir tres modificaciones en su primer año de vida. Con ese historial, la necesidad de una norma nueva —no de otro parche— se había vuelto evidente.
El resultado de tantos años de remiendos era un marco legal fragmentado y complejo que penalizaba a quienes más lo necesitaban: los municipios que querían crecer de forma ordenada, los promotores que buscaban seguridad antes de invertir y los ciudadanos que simplemente querían construir o reformar su vivienda sin perderse en un laberinto de trámites.
Una norma construida con participación ciudadana
La nueva Ley del Suelo no es el resultado de un trabajo en despachos cerrados. El anteproyecto no nació en un despacho cerrado , sino de un proceso abierto de reflexión en el que han podido intervenir administraciones, agentes sociales y ciudadanía. A lo largo de presentaciones celebradas en diferentes puntos de la Comunitat Valenciana, se recogieron propuestas e informes de distintos organismos que han ido modelando el texto. Y aún puede seguir cambiando: la tramitación parlamentaria en Les Corts es la siguiente etapa, y con ella pueden llegar nuevas modificaciones.
El propósito central de la norma es simplificar los trámites, suprimir cargas innecesarias y corregir incoherencias, al tiempo que garantiza la protección del territorio, el respeto al medio ambiente y la seguridad jurídica. No es un cambio cosmético. Lo que propone esta nueva Ley del Suelo es una reconversión del modelo urbanístico valenciano: pasar de una cultura del crecimiento y la expansión —tan característica de las décadas pasadas— a un enfoque basado en la rehabilitación, la movilidad sostenible y el equilibrio territorial. No es un cambio menor: implica reorientar no solo la ley, sino los incentivos, los hábitos profesionales y la forma en que los ciudadanos conciben el desarrollo de sus ciudades y pueblos.
Vivienda protegida: al menos la mitad del pastel
Una de las apuestas más concretas y con mayor impacto directo sobre la ciudadanía es la relacionada con el acceso a la vivienda. La nueva ley concede atención prioritaria a la vivienda sometida a algún régimen de protección pública, y lo hace con una cifra que no deja lugar a ambigüedades: los nuevos instrumentos públicos de vivienda reservarán al menos el 50% de la edificabilidad residencial a vivienda protegida. En un mercado inmobiliario bajo presión en las principales ciudades de la Comunitat, esta medida puede marcar una diferencia real para quienes buscan su primera vivienda.
Una licencia básica para desatascar proyectos
Otro de los cambios más relevantes afecta directamente a la tramitación de licencias urbanísticas. La ley clarifica qué actuaciones necesitan licencia y cuáles pueden resolverse mediante una declaración responsable, lo que agilizará considerablemente los tiempos. Pero la gran novedad es la creación de la licencia básica o de parámetros esenciales, especialmente pensada para proyectos de vivienda.
¿Qué significa esto en la práctica? Que la Administración comprobará inicialmente los elementos urbanísticos fundamentales de un proyecto, y que, una vez obtenida esa licencia básica, el promotor podrá continuar la tramitación sin tener que esperar a completar toda la documentación técnica posterior. Un paso que, sobre el papel, puede romper uno de los cuellos de botella más frustrantes del proceso constructivo. Además, la norma fija con carácter general un plazo máximo de seis meses para el control ordinario posterior de las declaraciones responsables, dando así mayor predictibilidad a un sistema que hasta ahora podía dilatarse indefinidamente.
Los pueblos pequeños, por fin, en el centro del debate
La ley también mira hacia el interior, hacia esos municipios que luchan contra el despoblamiento y que, hasta ahora, debían enfrentarse a los mismos trámites urbanísticos que una gran ciudad. La nueva norma presta atención específica al medio rural: los municipios de menos de 1.000 habitantes y aquellos declarados en riesgo de despoblación podrán utilizar un planeamiento urbanístico simplificado y adaptado a su dimensión y necesidades. Es una señal de que la equidad territorial no es solo un eslogan, sino que comienza a traducirse en herramientas concretas.
Transición sin vacíos legales
Uno de los aspectos más delicados de cualquier reforma de este calado es la transición. ¿Qué ocurre con los planes urbanísticos que ya están en vigor? La respuesta es tranquilizadora para los municipios: los planes generales actualmente vigentes podrán seguir aplicándose siempre que sus determinaciones no sean incompatibles con la nueva ley, y se ofrecerá a los ayuntamientos un procedimiento simplificado de adaptación global. Asimismo, determinados preceptos del TRLOTUP mantendrán provisionalmente rango reglamentario para evitar vacíos normativos durante el periodo de transición.
La Comunitat Valenciana ha tenido además que afrontar recientemente los efectos de la DANA de octubre de 2024. Ese episodio puso de manifiesto, de forma dramática, hasta qué punto la ordenación del territorio es una cuestión que va mucho más allá de los despachos de arquitectura: es, en última instancia, una decisión sobre cómo y dónde queremos vivir. En ese contexto, la llegada de una norma urbanística nueva, más clara y más coherente, no es solo una cuestión técnica: es también una respuesta a la fragilidad que la región ha vivido en primera persona. Ahora, el texto pasa a Les Corts, donde la discusión parlamentaria dirá si este nuevo marco legal está verdaderamente a la altura del reto.