El Tribunal Supremo ha dado un golpe de timón en la regulación de las viviendas turísticas en España. En una sentencia dictada el 19 de mayo por la Sala de lo Contencioso-Administrativo, el alto tribunal ha anulado los preceptos del Real Decreto 1312/2024 que creaban el Registro Único de arrendamientos de corta duración, impulsado por el Gobierno central para centralizar el control de los pisos turísticos y los alquileres gestionados a través de plataformas digitales. El fallo, identificado como sentencia nº 620/2026, resuelve el recurso interpuesto por la Generalitat Valenciana y concluye que el Estado carece de título competencial para establecer un registro nacional que se superpone a los ya existentes en las comunidades autónomas.
Un decreto, dos registros: el problema que lo originó todo
Para entender el alcance de la decisión, conviene recordar el contexto. El Real Decreto 1312/2024, aprobado el 23 de diciembre de 2024, regulaba el procedimiento de registro único de arrendamientos de corta duración —turístico o de temporada— y entró en vigor el pasado 1 de julio de 2025. El objetivo declarado del Gobierno era ambicioso: permitir la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de corta duración, con el fin de mejorar la transparencia, la sostenibilidad y el acceso a la vivienda.
Sin embargo, la norma chocó de frente con una realidad ya consolidada: la mayoría de comunidades autónomas llevaban años con sus propios registros de viviendas de uso turístico. Los titulares seguían estando obligados a inscribirse en el correspondiente registro autonómico para las viviendas turísticas, de modo que cuando el Real Decreto imponía la obligación de inscribirse también en el Registro Único estatal, generaba una doble inscripción sobre el mismo inmueble. Un propietario de un apartamento en Valencia, por ejemplo, se encontraba ante la obligación de registrar su vivienda dos veces ante dos administraciones distintas. Esa duplicidad fue, precisamente, el argumento central que llevó a la Generalitat Valenciana a los tribunales.
El Reglamento europeo 2024/1028, en el que el Gobierno amparó el decreto, prohíbe expresamente la existencia de procedimientos de registro duplicados para los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración. El Supremo aclara, además, que dicha norma europea no exige que el sistema de registro sea de ámbito estatal ni altera el reparto interno de competencias de cada Estado miembro. Es decir, Europa quería coordinación de datos, no una pirámide burocrática de registros superpuestos.
La Generalitat exige el cumplimiento inmediato
La consellera de Industria, Turismo, Innovación y Comercio de la Comunitat Valenciana, Marián Cano, ha valorado el fallo como una vindicación de la posición mantenida desde el primer momento.
"El Tribunal Supremo confirma que la Comunitat Valenciana tenía razón al advertir que el modelo impulsado por el Gobierno generaba duplicidades, inseguridad jurídica y un solapamiento con las competencias autonómicas en materia turística." - Marián Cano, consellera de Industria, Turismo, Innovación y Comercio de la Generalitat Valenciana
La titular de Turismo ha recordado que la Comunitat Valenciana cuenta desde hace años con un registro autonómico plenamente operativo para las viviendas de uso turístico, que ya garantiza el control de la actividad, la trazabilidad de los inmuebles y la seguridad jurídica del sector. Desde esa posición de fortaleza institucional, Cano ha exigido al Gobierno de España el cumplimiento inmediato de la sentencia y la apertura de una nueva etapa de diálogo con las comunidades autónomas.
"Siempre hemos defendido que era necesario combatir el intrusismo y reforzar el control sobre los alquileres turísticos ilegales, pero desde la cooperación institucional y el respeto al marco competencial, no creando estructuras paralelas que duplicaban registros ya existentes." - Marián Cano, consellera de Industria, Turismo, Innovación y Comercio de la Generalitat Valenciana
Qué queda en pie y qué cae
La sentencia no arrasa con toda la norma. El Supremo traza una línea clara entre lo que el Estado puede y no puede hacer en este terreno. El fallo deja en manos de las comunidades autónomas los registros de los alojamientos turísticos y de temporada, de manera que a ellas les corresponde velar por el cumplimiento de la norma. Lo que se mantiene, en cambio, es la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos, así como las obligaciones de transmisión de datos por parte de las plataformas digitales y el intercambio de información con fines estadísticos, aspectos sobre los que el tribunal sí reconoce competencia estatal.
No es un detalle menor: la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos transmitirá mensualmente al Instituto Nacional de Estadística, a los institutos de estadística autonómicos y a la Oficina Europea de Estadística (Eurostat) los datos relativos a cada unidad. Esa arquitectura de intercambio de información, que es el núcleo de lo exigido por Europa, permanece intacta.
Una batalla compartida por otras autonomías
La Comunitat Valenciana no fue la única en cuestionar el decreto. La Junta de Andalucía y el Gobierno de Canarias también anunciaron su intención de recurrir el Registro único de pisos turísticos impulsado por el Gobierno central, alegando invasión de competencias autonómicas y falta de diálogo institucional. La sentencia, por tanto, llega con un peso político que va más allá del litigio concreto y abre un debate sobre los límites del poder central en un Estado de las autonomías.
El fondo del asunto conecta, además, con una de las preocupaciones más vivas de la sociedad española: el rápido crecimiento de los alquileres de corta duración ha suscitado preocupaciones y planteado retos como su contribución a la disminución del número de viviendas disponibles para el arrendamiento de larga duración y al aumento de los precios del alquiler y de la vivienda en general. Nadie discute que el problema existe. La disputa era, y sigue siendo, quién tiene la llave para resolverlo. La respuesta del Supremo es inequívoca: en gran medida, las autonomías. El reto ahora es que esa descentralización se traduzca en un sistema coordinado que no deje puertas abiertas a la oferta ilegal.