El Ayuntamiento de Valencia ha dado un paso decisivo en la regulación de los alojamientos turísticos, presentando el texto final de la modificación de las normas urbanísticas del Plan General. Esta nueva normativa, que busca controlar la proliferación de apartamentos turísticos y otros usos terciarios hoteleros, ha sido calificada como una de las más restrictivas de España. La propuesta fue expuesta este martes a la Federación de Asociaciones Vecinales de Valencia (FAAVV) por el concejal de Urbanismo y Vivienda, Juan Giner, y la concejala del Área de Patrimonio y Recursos Humanos, Julia Climent, tras concluir el periodo de exposición pública.
El documento definitivo será elevado a la Comisión de Urbanismo este miércoles para su posterior votación y aprobación final en el Pleno Municipal del 31 de marzo. Esta medida representa un hito en la gestión urbanística de la ciudad, consolidando un marco regulatorio que, según Giner, “contiene gran parte de las propuestas vecinales” y responde a una demanda social creciente por equilibrar el turismo con la vida residencial.
Un proceso participativo y una regulación sin precedentes
La elaboración de esta normativa ha sido un proceso exhaustivo y participativo. Tras el periodo de exposición pública, el consistorio examinó un total de 117 alegaciones. El concejal Juan Giner enfatizó que el texto final “refleja la esencia de las aspiraciones vecinales”, asegurando que “hemos escuchado a los vecinos y hemos respondido con hechos: las principales peticiones que estaban en nuestra mano ya estaban contempladas en la norma o han sido incorporadas”.
Entre las principales demandas vecinales acogidas, Giner destacó la inclusión de ratios de saturación por barrios y distritos, que constituyen “el eje vertebrador de la nueva regulación”. Además, el censo municipal público de alojamientos turísticos, inicialmente previsto solo para viviendas de uso turístico (VUT), se ha ampliado para abarcar todos los tipos de alojamiento: hoteles, bloques de apartamentos, viviendas turísticas y albergues, respondiendo así a las sugerencias de la ciudadanía. La disposición adicional cuarta de la norma también incorpora un plan de inspecciones específico para clausurar establecimientos sin la debida habilitación.
Tres niveles de protección acumulativos para los barrios
La nueva regulación establece un sistema de protección robusto y multifacético, aplicando tres límites de protección de forma simultánea y acumulativa en todos los barrios, distritos y manzanas de Valencia. La única excepción es Ciutat Vella, que ya cuenta con su propio Plan Especial. Estos son los pilares de la restricción:
- Límite de plazas turísticas: Las plazas turísticas totales (incluyendo cualquier tipo de alojamiento) no podrán exceder el 8% de la población empadronada en cada barrio y distrito.
- Límite de viviendas turísticas: Se restringe a un máximo del 2% el número de viviendas en cada barrio o distrito que pueden destinarse a uso turístico.
- Protección del comercio local: La presencia de alojamientos turísticos en las plantas bajas de cada manzana se limita al 15%, buscando salvaguardar la diversidad y vitalidad del comercio de proximidad.
Adicionalmente, la normativa impone condiciones muy estrictas para la apertura de nuevos apartamentos turísticos. Estos solo podrán ubicarse en planta baja o primera planta, siempre por debajo del uso residencial. Deberán contar con un acceso independiente y separado del de los vecinos desde la vía pública, y requerirán la autorización de tres quintos de la comunidad de propietarios. Giner afirmó que “cumplir estas cuatro condiciones a la vez convierte en misión casi imposible la apertura de nuevos apartamentos”.
Fomento de la vivienda residencial y lucha contra la ilegalidad
Una de las novedades más significativas es la incorporación de una nueva Disposición Transitoria Undécima. Esta medida, fruto de las peticiones de la Federación de Vecinos y otras alegaciones, abre un plazo de un año desde la entrada en vigor de la norma para facilitar la conversión de apartamentos turísticos en viviendas residenciales. Se contemplan cuatro supuestos de acogida con condiciones más flexibles que las exigidas en el régimen general, incentivando así la recuperación de inmuebles para uso habitacional.
La futura regulación también refuerza la transparencia y la lucha contra la oferta ilegal. Se creará el Censo de Alojamientos Turísticos del Ayuntamiento de Valencia (CATAV), una herramienta de acceso público a través de la web municipal. Este censo, junto con un plan de inspecciones específico, garantizará el cumplimiento de las condiciones y permitirá la clausura de establecimientos que operen sin el título habilitante municipal correspondiente.
Límites de la competencia municipal y propuestas desestimadas
El concejal de Urbanismo, Juan Giner, ha explicado que no todas las peticiones pudieron ser estimadas, especialmente aquellas que exceden el ámbito del planeamiento urbanístico o que corresponden a la competencia autonómica o estatal. Ejemplos de esto son la limitación temporal y la revocación de licencias existentes, reguladas por normativa sectorial ajena al Ayuntamiento, o la inclusión de arrendamientos de corta y media estancia, cuya definición es competencia de la Generalitat.
Asimismo, se desestimaron propuestas más restrictivas planteadas por los grupos de la oposición, como la prohibición absoluta de cualquier compatibilidad de uso residencial con alojamiento turístico o la caducidad y prohibición de transmisión de las licencias existentes. Giner ha argumentado que estas propuestas “han sido desestimadas por vulnerar la Directiva europea de Servicios (2006/123/CE) y la Ley de Unidad de Mercado, que exigen que cualquier restricción sea necesaria, proporcionada y no discriminatoria”. El concejal ha concluido con firmeza: “Una norma que no supera el test de proporcionalidad no protege a nadie: sería recurrida y anulada de inmediato. Nosotros hacemos normas que funcionan y que los tribunales van a sostener”.
Con la aprobación definitiva de esta norma, quedará sustituida la moratoria para el otorgamiento de nuevas licencias turísticas que el Pleno acordó en mayo de 2024 y que fue ampliada en enero de 2025. La nueva regulación entrará en vigor un mes después de su aprobación en el Pleno.